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某房产项目最低开盘条件最低开盘条件 项目的成功销售不可能一蹴而就，需要大量的前期准备工作，我们称之为最低开盘条件。最低开盘条件作为项目开盘的最低要求，是项目在开盘前必须具备的条件。 工程条件 地块基础要求 土地 在硬性条件方面，对于本案所处地块，至少保证首期所涉及的土地，完成地上的拆迁工作和相关市政配套管线的基本铺设，以满足后期施工和生活的基本配套条件。 道路交通与公交系统 本案在开盘前对交通系统的要求是实现客户到访销售中心的方便与畅通。 道路交通的通达性 本案南侧的主干道文昌街已经投入使用且路面状况优良，主干道的连接线如周淮公路、外环线、大庆北路是城市主要道路，交通状况较好，可以满足通达性的要求。 公共交通的便捷性 公交系统欠发达，仅有9路和11路公交车沟通本案与城市中心，但品质较低，建议项目自身配备看房班车来往于市内展示中心和地块之间。 施工要求 施工进度 由于周口房地产相关部门没有对于施工进度与开盘的相关规定，同时，周口目前在售项目也没有相关的施工限制。因此，此种因素可以忽略。 销售中心 销售中心的档次体现了楼盘的品质，作为周口中高档楼盘的本案，应该重视销售中心的作用。因此，在条件允许的情况下，应该在销售中心包装完成后再开始客户储备。但是，由于时间因素加之市内展示中心的设立，可以先行客户储备。但是，在项目首次开盘前，必须完成售楼中心的装修和清扫工程，且内部物料准备完毕。 客户条件 客户因素是最低开盘条件中比较复杂和难以掌控的因素，即使在客户储备远高于最低要求的情况下，开盘依然存在一定的风险。这些风险由客户购房意向的强弱、客户对某一套房源的必需程度、销售人员为客户事先选择的备选方案的好坏等因素共同影响。 储客量要求 项目首次开盘推出的2万平方米住宅，在本案产品、品牌的前提下结合周口平均的来访客户成交率，储客量需要达到1300-1500组；按照首推强销期计算，在成交率提高到17%左右时，需要客户储备达到1200组左右。按照目前周口市场在售项目来访客户平均值计算，最快2个月可以完成。 应对客户风险的要求 强化客户的购房需求 销售人员在客户储备阶段应该通过对项目的介绍使客户认为当期的房源是独一无二的，别的项目没有，本案的后期也不会再有的。通过树立本案房源的稀缺性来强化客户的购房需求。 做好房源的备选方案 由于认购方式的原因，必然存在着客户在前期看中的房源在认购过程中已经售出的情况，这就需要销售人员在客户储备阶段为客户做好多套房源的备选方案。同时在认购前夕，通过销售部门的预先演练，使销售人员对于各套房源的去化速度有比较准确的了解，进而可以更精确地为客户锁定房源，减少客户在认购当日的流失。 通过认筹活动降低开盘的客户风险 通过开盘前认购卡的销售，一方面可以确定开盘当日客户的购房顺序，更重要的是可以通过认购卡的销售数量预测开盘当日的购房数量。如果认筹活动的效果不理想即认购卡销售情况不理想，可以及时地通过增加宣传攻势、延缓开盘时间等手段进行弥补，以免在开盘时措手不及。 必要时可以利用销控营造“抢购”的氛围 到了开盘当日，万一出现销售不理想的情况，可以利用销控营造“抢购”的氛围，通过这种氛围带动客户的购买。 卖场包装条件 卖场是由多种元素组成的，既包括硬件上的销售中心、样板区、交通指示系统等，也包括服务、管理等软件要求。下图是本案卖场的构成图示，其中，卖场的主体由售楼中心及样板区构成，同时，由于周口市中心（蓝色）和周淮公路沿线（绿色）是本案目标客户较为集中的区域，因此，通过道旗、户外广告牌等交通指示系统使之成为本案卖场的一部分。 总体表现元素分析 卖场的对外表现元素会对到访客户传递不同的信息，每个元素的设置与运用都会影响到客户对于项目的认知，进而影响到客户的购买行为。 生活元素 卖场是客户对项目进行全面认知而必须到达的场所，人性化的布置及生活元素的运用，能够营造出亲切感，让客户产生家的感觉，进而对项目产生初步的认同。 品质元素 品质元素在卖场的各个层面都要有所体现，包括高品质的展示用品，高品质的招待用品和高品质的包装设置等等。这些元素在客户对项目进行认知的过程中，能够对客户产生很大的影响，使客户对未来的生活、对项目的发展产生热切的渴望，进而对项目产生购买的欲望。 品牌元素 项目的品牌包装，会使项目具有更好的说服力。在卖场包装中，最能体现出项目品牌包装的是项目LOGO的运用。用无处不在的LOGO展示，对客户进行视觉刺激。形成客户的品牌印象。 人气元素 销售卖场的包装对人气的聚集有较大的影响，可以使来访客户在卖场咨询和决策的整个过程中，始终感觉到热闹的卖场环境和热销压力，也能够感觉出一定的促销鼓励，使客户在短期内能够决定购买楼盘，减少徘徊的时间。 销售中心包装 通过我们前期对于客户的研究和分析，对于本案销售中心的内部包装，我们将结合客户最为关