楼盘加权项目价格定位.doc

楼盘加权项目价格定位 针对于本项目而言，在不断变化的市场大潮中，只有将自己所处的位置和方向认识清楚，客观地认识市场，准确地把握市场，才能使我们的项目在市场上准确地迎合目标消费群体的真实需求，赢得市场。结合本项目的整体市场定位以及市场的现实情况，对于本项目做如下的价格定位。 **市商住项目及写字楼分布比较分散，相互之间产品的差异性较大。为了能够准确地把握市场上价格的分布规律，本项目定价采用可比楼盘加权定价法。 可比楼盘加权定价法的定价原理：采用条件相似的楼盘市场均价作为基数，对影响因素以权重系数的形式进行调整，建立线性回归方程，求出该类产品的行业线性回归系数，验证其线性相关性，最后针对于本项目进行各项因素的分值判定，将所得的本项目的最终的分值代入求得的**市整体商住项目和写字楼项目价格分布的线性回归方程中，求出本项目商住部分和写字楼部分在**市整体房地产市场上的客观合理价格。 楼盘影响因素、指标及权重确定 依据**市房地产市场的发展现状，结合目前写字楼及商住项目的产品特征，我们共列出10个主要的影响因素。分别为地段、配套、物业管理、建筑品质、项目规划、立面装饰、开发商实力及信誉、户型设计、营销推广、停车位数量。这10个因素，共分5个等级，每一个等级均制定出相应的指标，并且对应分值1、2、3、4、5分。分值越大，表示等次越高。具体见表格1定级因素、指标分值。 定级因素、指标与分值 表格 1 编号 定级因素 指 标 分 值 1 地 段 A.从城市规划的角度来看所处地段的功能分布；B.商业主要看其是否临街或背街C.业态的构成和发展的程度D.写字楼为临街或背街，办公氛围的好坏程度。 A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好 2 配 套 A.附近城市基础设施的完善程度；B.社会服务设施；文化教育设施、医疗卫生、文娱体育、 邮电、公园绿地等方面综合评判。 A.很不完善；B.不完善；C.一般；D.完善；E.最完善 3 物业管理 A.保安；B.清洁卫生；C.机电；D.绿化率及养护状况；E.物业管理费；F.物业管理商资质。 A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好 4 建筑品质 A.产品的设计；B.建筑的质量。 A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好 5 项目规划 A,项目整体规划；B.项目产品内部的规划。 A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好 6 立面装饰 A.立面效果是否新颖；B.立面形象是否给人以良好的市场形象;C.立面所采用的材质 A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好 7 开发商实 力及信誉 A.开发商的资质等级；B.开发商的信誉；C.开发商的品牌；D.已开发的项目的市场情况 A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好 8 户型设计 A.各个功能分区的合理性；B.是否有暗房；C.实用率的大小；D.结构布局的合理性。 A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好 9 营销推广 A.营销代理公司的有无；b.营销代理公司的品牌及实力；c.广告的发布情况 A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好 10 停车位数量 A.停车位数量；B.业主的方便程度；C.停车的难易程度 A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好 注：上表中分值的评判为A得1分、B得2分、C得3分、D得4分、E得5分。 商住部分均价的确定 为了科学地计算出本项目的市场客观合理价格，我们将选取系列与本案具有一定相似性的楼盘作为比较标准，依据可比楼盘定价法求取本案的商住楼的市场客观合理价格。对**市的商住项目进行仔细筛选后，抽取其中5个具有代表性的项目，作为本次定价的主要参考依据，具体定价过程如下： 商住可比项目分值的判定与计算 商住部分可比实例得分计算表 表格 7 序号 项目 权重 可比项目1 可比项目2 可比项目3 可比项目4 可比项目5 本项目 1 地段 0.5 3 1.5 4 2 2 1 5 2.5 4 2 4 2 2 配套 0.3 3 0.9 2 0.6 2 0.6 5 1.5 4 1.2 4 1.2 3 物业管理 0.3 3 0.9 3 0.9 3 0.9 4 1.2 4 1.2 3 0.9 4 建筑品质 0.3 3 0.9 3 0.9 2 0.6 5 1.5 5 1.5 4 1.2 5 项目规划 0.4 3 1.2 4 1.6 2 0.8 5 2 3 1.2 2 0.8 6 立面装饰 0.3 3 0.9 3 0.9 1 0.3 5 1.5 4 1.2 3 0.9 7 开发商实 力及信誉 0.1 1 0.1 3 0.3 3 0.3 4 0.4 4 0.4 3