第一章 物业管理概述精选.docVIP

第一章 物业管理概述 第一节 物业管理的概念 1、物业管理条例对物业管理是如何定义的？ 答：《物业管理条例》（以下简称条例）所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 2、对《条例》所称物业管理定义的理解？ 答：（1）物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动。 业主可以通过三种方式对物业进行管理：其一是业主自己进行管理；其二是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司；其三是业主选聘物业服务企业进行管理。《条例》调整和规范的范围仅限于业主选聘物业服务企业进行的物业管理服务活动。必须说明的是，是否选聘物业管理企业进行管理是业主的权利，《条例》并不强制业主必须选择物业服务企业管理，但是，如果业主通过选聘物业服务企业的方式来对物业进行管理，则应当按照《条例》的规定来进行。 （2）物业管理活动的基础是物业服务合同。 物业管理活动的实质是业主和物业管理就物业管理服务为标的所进行的一项交易。物业服务合同是物业管理活动的基础，物业服务合同确立了业主和物业服务企业之间被服务者和服务者的关系，物业服务企业根据物业服务合同提供物业管理服务，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系。 （3）物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。 物业管理的内容由业主在和物业管理企业在物业服务合同中约定。主要有两方面：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业服务企业提供的清洁卫生、安全防范、装饰装修等服务。 除此之外，物业服务企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同约定以外的服务醒目；也可以接受供水、供气、供热等公用事业单位的委托，有偿为其向业主代收有关费用。 3、《条例》调整的范围？ 答：（1）既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动。 住宅物业与非住宅物业确实存在较大差别，但在法律制度方面，两者并无明显不同，无分别立法的必要。至于两者的差别，可以通过物业服务合同来解决。当然，《条例》在某些问题上也作了区分，例如，在前期物业管理阶段，《条例》规定住宅物业的建设单位需要通过招标投标方式来选择物业服务企业，而对非住宅物业的建设单位，就没有这一要求；同时《条例》第五十四条规定住宅物业应当建立专项维修资金制度，而对非住宅物业则为做强制性规定。 （2）《条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村。 4、物业管理的市场化特征？ （1）房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变。 物质状态的变化必然导致产权所有关系的变化。房地产权属已经由独立的产权主体向共有的产权主体转化。目前，除少数情况外，建筑物及配套的设施、设备以及用地，基本已被多个产权人区分所有，其中的每个产权人仅享有部分产权并承担专有部分的管理修缮义务，全体业主对物业共有部分共同承担者维护责任。 （2）多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应。、 在以共有财产形式存在的物业中，由于物业全体共有人对物业共同享有权利并共同承担义务，因此业主必须通过一定的形式表达各自意愿，按照民主集中制原则，共同决定共有财产的管理和共同利益的平衡，然后委托物业服务企业依据业主的共同契约，为业主提供管理与服务。 （3）物业管理活动应当遵循市场原则。 将市场原则作为物业管理活动中的前提条件，其主要目的在以下两点： 一是强调业主在市场活动中的自主权，业主作为物业的主人，具有充分的自主选择权，而这种选择权必须依法得到保护。 二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序，物业服务企业为业主提供哪些服务，服务标准是什么，业主如何承担服务费用，以及业主与物业管理企业相互之间所承担的违约责任，都必须在物业服务合同中作出明确的约定。 （4）非市场性的房屋管理不属于物业管理。 无论是现在或将来，永远都存在自身部门或机构管理自己物业的情况，这种自行管理自己物业的部门或机构并没有按照企业经营规则独立核算自负盈亏，人、财、物由上级单位支配和调动，与上级单位没有建立物业服务合同关系。这种管理关系不是一种市场关系，不属于《条例》调整的范畴。 《条例》将业主选聘物业服务企业，并和物业服务企业签订物业服务合同，作为物业管理活动的前提条件，就是将物业管理与传统意义的行政管房模式区分开，强调物业管理是一种市场行为、市场关系、市场活动，必须遵守市场规则。 5、物业管理的特征？ 答：按照社会产业部门划分的标准，物业管理属于第三产业。社会化、专业化、市场化