2009成都土地市场精辟总结分析.docVIP

2009年成都土地市场总结和分析 一 2009年成都市区土地市场概况 1、土地市场交易量明显增加 截至，2009年成都成交宗共计4亩，同比上升了52%，其中住宅类土地供应38宗数共2亩，相较于08年住宅类土地成交呈现出大幅增长态势，供应面积增加了%，不过仍低于07年土地供应水平商业类土地供应量亦有所增长，2009年1-12月成都市区商业类土地供应宗共亩，达到历年来的高水平。 2、成交土地的结构:住宅增长快，占主要比例 在商品房交易量持续高位运行的拉动下，土地供应量大幅回升，使供应数据同比发生了巨大变化。变化的不只是供地规模，还有土地供应结构。2008年，因为楼市的萧条，住宅用地的供应规模相应大幅降低，全年仅有870亩，仅占总供地规模的30%，而70%的比例则放在了商业用地上，尤其是补充城市新区配套的商业用地。到了2009年，上半年楼市存量过大，土地供应一直处于控制状态，特别是住宅类土地供应一直处于低位，但下半年以来，土地市场呈现出集中供应态势，市场活跃度也明显提升。年住宅用地的供应占比上升到了60%。从今年的土地供应节奏上，可以明显地看到一根陡然上升的增长曲线。上半年楼市的回暖，似乎出乎土地供需双方的意料，土地市场还处于2008年的惯性延续阶段，半年的土地供应量仅有409.4815亩。进入第三季度后，土地供应骤然提速，供地规模达1522.8093亩，是今年上半年供地总量的3倍多，甚至超过2007年同期的1440余亩放量。经过10月的短暂回落，土地市场在年底迎来第二个放量高峰，1—12两月的供地规模达到2300亩，占到全年供地总量的52%，为2009年的成都土地市场收起了豹尾。 地块数量 地块规模 楼面地价平均 商业用地个数 挂牌个数 成华区 7 310 3245 2 2 高新 20 1560 1818 16 12 金牛 9 810 3356 2 2 锦江 6 340 3635 2 2 青羊 12 500 3410 1 3 武侯 15 890 3565 3 5 市区总计 62 4410 　2578 26 26 首先，高新区规模是最大的，金牛区和武侯区次之，成华区和锦江区的规模最小。高新区的规模最大，但是住宅数量是极少数，大多都是商业用地，那里未来也是成都的商务中心片区，这个趋势与07年截然不同，预计未来两年将会继续；金牛区的供应突增，是因为北新干线和五块石两块大地就占到了460亩（该区域供地的55%），未来除了商贸大道以外土地供给数量还是应该有限；而武侯区则是地块多且数量分散，但是大多沿武侯大道，顺江村成为新的热点区域；值得注意的是，成华区在09年内7次成为成都房产月销售冠军，5次成为月供给冠军，可是土地的供给上却是敬陪末座。它和锦江区可能是因为土地供应主要在市区内，三环以外的三圣乡等大量供地因为拆迁和整理等原因没有大规模跟上。 5、成交价格：相较于2008年将会明显上扬 接近2007年 楼面地价：今年市区公开市场平均2578元/平米的楼面地价预示着成都明年市区商品住宅均价都在6000元/平米以上，今年拍卖的土地才不会出现亏损，这是参加今年土地拍卖的开发商的最基本预期。如果只是计算市区拍卖住宅地块的平均楼面地价，则超过3240元/平米，市区挂牌成交的楼面地价平均1818元/平米。这个价格远高于2008年的1650元/平米的土地成交平均楼面价。 当市场预期房价走高时，发展商愿意购进更多土地，承受更高价格；反之，当市场预期房价下跌时，发展商对购地的规模和价格承受能力也相应走低，因此土地市场的成交量和价格往往可以看作是商品房市场的先行指标。 由于商品房销售市场的明显回暖稳定了开发企业信心，加之国土部门小步试水导致土地市场的供需失衡、后续主要供应区域集中在旧城改造等成熟区域、重点地段优质地块陆续推出等原因，土地成交价格与去年相比出现明显的上扬，并接近于07年地价。但经历调整之后的市场恢复理性，因此，开发企业对房价的预期虽然接近但还不能与2007的增长速度相提并论。这个地价也说明了开发商队明年房地产市场的信心。 6、成交金额回顾 ① 09年拍地前十强企业 公司名称 地块规模（亩） 土地总投入 备注 保利 500 35亿 龙湖 950 29亿 672亩在新津 万华 3800 26亿 3800亩都在双流挂牌 仁恒 178 20亿 绿地 600 19亿 有2块商业用地挂牌 华润 220 16亿 有1块商业用地挂牌 中海 250 15亿 蓝光 222 13.5亿 中粮 133 13亿 置信 278 11亿 都在郫县 排名前十位的开发商总共拿下了2000亩土地，约占全年总供地规模的0%（住宅的比重超过60%）。 具体为： 拍得公司 楼面价 位置 规模 容积率 总价（万） 起拍价 单价（万） 成