第八章 合同与风险管理PPT.ppt

第八章 合同与风险管理 考试基本要求 掌握：物业服务合同的类型、特征、主要内容和合同要点。 熟悉：物业管理活动中涉及的合同类型，物业管理所涉及的保险种类与投保了解：物业管理招标与投标阶段的工作内容与合同管理，风险及风险管理。 第一节 物业管理中的主要合同类型 一、合同的概念 合同又称契约，是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 《中华人民共和国合同法》规定任何合同的订立应遵循平等、自愿、公平、诚实信用和合法的原则。 二、物业管理活动中主要的合同类型 (1)物业建设单位在开发过程中所订立的合同。 (2)前期物业服务合同与物业服务合同。 (3)业主所签订的与物业管理活动有关的合同。 (4)物业管理企业与专营公司订立的有关物 业管理活动的专项服务合同。 三、物业管理合同的构成要素 (1)物业描述 (2)合同期限 (3)管理者的责任 (4)业主的目标 (5)管理者的权力范围 (6)物业经营管理服务报告的内容要求 (7)服务费用及支付方式，确定服务费用的收费标准 (8)成本分配与使用，对物业经营管理过程中所发生的费用进行估算。 前期物业服务合同具有以下特征： 1．前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订 2．前期物业服务合同具有过渡性 3．前期物业服务合同是要式合同 由于前期物业服务合同涉及广大业主的利益，《物业管理条例》要求前期物业服务合同以书面方式签订。 为了保护当事人的合法权益，国家和地方有关部门编写《前期物业服务，合同》示范文本作为参考。 （二）物业服务合同 当业主人住达到一定比例时，就应按规定及时召开业主大会，选举、组建业主委员会。业主委员会的设立，标志着前期物业管理的结束，物业管理进入正的日常运作阶段，即由业主委员会代表全体业主实施业主自治管理。 业主委员会成立后，对原物业管理企业实施的前期物业管理要进行全面、认、详细的评议，听取广大业主的意见，决定是续聘还是另行选聘其他的物业管理企业，并与确定的物业管理企业（原有的或另行选聘的）签订物业服务合同。 其签订日期一般应在业主委员会成立三个月内，最迟不应迟于六个月。 两个物业服务合同的差异 前期物业服务合同 物业服务合同 合同主体 甲方：新建住宅的开发商 乙方：甲方选聘的物业管理企业 甲方：业主委员会（代表所有业主） 乙方：物业管理企业 签订时间 甲方出售住宅前 一般应在业主委员会成立后三个月内，最迟不应迟于六个月 合同有效期限 合同有效期限自签订之日起，到业主委员会成立后与其选聘的物业管理企业签订物业服务合同时止 合同有效期限由双方协议商定 在实践中，物业管理企业承接一个物业管理项目后，往往将根据管理区域的规模、服务项目的多少和自身服务能力的情况，将保安、绿化、保洁等服务委托给其他专业服务公司承担。 物业管理企业作为委托人与接受委托的专项服务企业之间签订委托服务合同，但是专项服务公司与业主之间并不存在合同关系。 二、物业服务合同的特征 三、物业服务合同的主要内容 1．物业基本情况 2. 委托服务事项 3．双方的权利义务 4．物业服务要求和标准 5．物业服务费用和维修费用 6．专项维修基金的管理和使用 7．物业管理用房 8．物业经营管理 9．委托服务期限 10．违约责任 四、物业服务合同的签订要点 （一）“宜细不宜粗”的原则 1．委托项目 2. 各委托项目的具体内容 3．服务质量与标准 4. 管理和服务费用 5．对物业管理企业的奖惩约定条款 正因为物业服务合同的谈判要这些遵循”宜 细不宜粗”的原则，所以经过招投标确定了中 标单位后，要有相对较长的（与一般招投标相 比）的合同谈判时间。 《前期物业管理招投标管理暂行办法》第三十八条规定：招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。 （二）不应有无偿无限期的承诺 在物业管理的具体实施中，有时开始开发商或物业管理企业会自行出资做一些公益性活动，如新年联欢会、“六一”儿童节活动等；或在某方面采取一些优惠措施，如对老人、儿童、困难家庭的一些取费项目给予优惠。这都是无可厚非的，这样做有利于物业管理的运作，是应该提倡。但是，除经业主大会同意，这些内容不应在合同中明确是无偿提供，这些活动的费用也不应从物业服务费中支出；只能由开发