公司名义买房相关税费与分析.pptVIP

购买环节：契税：房产原值×3%；印花税：房产原值×0.05%持有环节：房产税（按年计征）：房产原值×70%×1.2%；土地使用税（按年计征）：所占土地面积×规定的税额（各地土地级次不同，税额不同，北京现行1-6级土地，每平米税额0.5-7元） 交易环节：企业需缴纳：企业所得税：（销售价格-房产净值）×25%营业税： （销售价格-房产原值）×5.5%土地增值税：按增值幅度从30%-60%不等印花税： 销售价格×0.05%购买方：契税：销售价格×3%；印花税：销售价格×0.05% 备注： 1“购买方”指企业转让房产的承受方，包括企业所有者把房产过户到自己名下，把企业的房产卖给其他个人或者其他企业。 2.当公司房产无偿赠送给个人时，作为受赠方的个人除契税、印花税以外还需缴纳个人所得税 个人所得税=（房产原值-受赠人已缴纳的税费）×20% 资料来源：相关税收法律和国务院相关暂行条例及其实施细则；北京市国税局和地税局纳税服务热线010-12366 例： 李先生在海淀区用公司名义购买了一套2000万元的房产，假设房子占地面积50平米，5年之后卖给张先生，销售价格为3200万，李先生在此过程中涉及的税费如下 买房时：契税：2000×3%=60万，印花税：2000×0.05%=1万 持有房产的5年期间：房产税：2000×70%×1.2%=16.8万，土地使用税：50×3=150元；5年共计：约84万 5年后卖给张先生：5年期间，房子在李先生公司中按固定资产核算，每年可以计提折旧2000/20=100万，5年之后此房产的净值为2000-500=1500万 李先生的公司过户时要缴纳： 企业所得税：（3200-1500）×25%=425万，营业税（3200-2000）×5.5%=66万， 印花税：3200×0.05%=1.6万 土地增值税：本例不考虑其他因素，李先生公司计算土地增值税时的扣除金额=2000+425+66+1.6=2492.6万 增值额=3200-2000=1200万，增值率=1200/2492.6=48%，相应税率为30%，土地增值税=1200×30%=360万 购买者张先生过户时要缴纳： 契税：3200×3%=96万，印花税：3200×0.05%=1.6万 如果李先生公司无偿赠送给张先生这套房子，张先生还需要缴纳个人所得税 个人所得税（2000-96-1.6）×20%=380.48万 卖方共计缴税：997.6万；买房共计缴税：97.6万（或478.08万） 结论： 以公司名义买房，所涉及的大额税费主要集中在转让过户环节。若用公司名义购房投资，后期交易成本较高。 房产在公司名下，可以作为公司固定资产核算，每年可以计提折旧，持有房产虽然每年要缴纳房产税、土地使用税，但公司可以少缴纳企业所得税，两边税负可以形成对冲，企业在持有环节税负较低。只要房产不过户，税负就不高，因此这种方式适合购房自住的客户。 例如：A公司名下有2000万的住宅，每年需缴纳房产税：2000×70%×1.2%=16.8万；该房产在公司名下每年可以折旧2000/20=100万（房屋建筑物折旧都是直线法，折旧年限都是20年）；A公司企业所得税=（收入-扣除项目）×25%，每年100万的折旧额是算在扣除项目中的，A公司每年可以少缴纳企业所得税100×25%=25万。 上述方法弊端在于如果买房的公司没有实质性业务，不缴纳或者缴纳很少的企业所得税，仅仅只是为了买房而注册公司，那在持有环节每年都要有税负金额的净流出。 如果买房的公司出现亏损甚至破产清算，公司名下的房产也要用于偿债。 如果买房的公司股东不止一个人，后期有可能涉及股东之间的份额划分。 目前部分政府机关开始暂停办理以公司名义买房的买卖单，如北京丰台区，后期有可能推广。 /a005361.htm * * 部门 – 文件名 公司名义买房相关税费与分析