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（p65物业管理投标前面部分）资格预审的主要内容和目的 内容：经营资质审查，包括企业名称、性质、注册资金、管理业绩、人力资源及技术力量等； 目的：将不符合标准的物业管理企业淘汰，提高投标企业的质量，减少工作强度。 标前会议：集中回答投标人的各类问题； 开标时：邀请监督员和公证员在场； 评标：一般在开标后3-6个月选定服务企业。 物业管理投标的评标 1、评标的过程和内容： 标书的初步评议：投标人投标资格审查、投标书内容完整性检查、计算偏差审查； 标书的详细评审：服务内容评审、标价评审、承包条件评审 询标： 编写评标报告： 2、评标的方法： 1、等级评分法：附该表格 2、冷热比较分析法：各主要因素对投标公司进行判断，排序打分 3、关键因素评分法：找出影响服务质量的关键因素，并根据这些因素打分，评价企业优劣。 物业管理的投标是指依据物业管理招标文件的要求组织编写标书，并向招标单位递交应聘申请和标书，参加物业管理者的资格竞争，获得物业管理权的过程。 物业管理投标的实施阶段物业管理投标的实施阶段a 1、含义及特征 物业管理公约是指由业主、使用人与发展商、物业管理公司共同承诺，对三方都有约束力的有关特定物业的使用、维护以及物业管理与服务方面的行为准则。 在售房过程中必须签署的文件之一 理解： 第一个物业管理公约的订立主体是物业管理公司。 物业管理公约承诺和约束的主体是多方面的。 保护各方利益，特别是业主的利益。 经业主签字后方可生效。50%以上的入住业主签字后才可生效。 可以修订物业管理公约，具有阶段性的特征 2、物业管理公约的主要内容 物业管理公约基本事项说明 有关概念的定义 业主、开发商、物业管理各自享有的权利、义务与责任的划分 对物业公共部分及公用设施的管理、管理费用和其他费用的规定 业主大会及业主管理委员会的设立和职责范围 相关法律责任和免责条款 住户手册及其编订 1、含义及意义 住户手册是物业管理公司发给住户并由住户保存的文件。单行本 合订本。 目的：让住户了解物业的情况，管理公司的职责权限。管理的内容和主要规定，住户的权利和义务等。 2、住户手册的主要内容 物业概况物业的管理业主或租户须知日常管理与维修综合服务其他 物业接管验收 定义：指物业管理公司接受开发商或建设单位移交的新建房屋或进行产权转移的原有房屋时，对物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。比较内容 竣工验收 接管验收 交 楼 时间 物业建设完好 竣工验收合格 接管验收完毕 交接对象 承建单位与建设单位 建设单位与物业公司 物业公司与业主 重点 满足设计要求 满足安全、使用功能的要求 满足具体使用要求 依据 《建设项目（工程竣工验收办法》 《房屋接管验收标准》 售楼或预售合同 2、接管验收在物业管理中的地位和作用 新建物业的接管验收标志着前期物业管理工作的全面启动。 明确接管验收中交接双方的责、权、利 确保物业的安全和正常使用功能 有利于物业的维修养护、设备更新改造等工作的进行 3、物业接管验收的准备工作 早期介入：项目立项后就提前介入 签约前的洽商 制定详细的接管验收计划：建设部颁布的《房屋接管验收标准》，《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》接管程序和日程安排接管的条件、内容、标准、应移交的资料接管验收手续的办理各项工作的人员安排落实争议的解决机制等 4）拟定管理公约及一系列的管理制度 建立与社会协作单位的联络 人员培训 检验开发商提交的物业是否具备条件验收 接管验收需要的资料 新建房屋： 产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、拆迁资料 技术资料： ①竣工图，包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程有隐蔽管线的全套图纸。 ②地质勘察报告。 ③工程合同及开、竣工报告。 ④工程预决算。 ⑤图纸会审记录。 ⑥工程设计变更通知及技术核定单位（包括质量事故处理记录）。 ⑦隐蔽工程验收签证。 ⑧沉降观测记录。 ⑨竣工验收证明书。 ⑩钢材、水泥等主要材料的质量保证书。 新材料、构配件和鉴定合格证书。 水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。 砂浆、混凝土试块试压报告。 供水、供暖、管道煤气的试压报告。 原有房屋接管验收需要的资料 产权资料： ①房屋所有权证。 ②土地使用权证。 ③有关司法、公证文书和协议。 ④房屋分户使用清册。 ⑤房屋设备及其定、附着物清册。 技术资料： 建筑竣工图纸资料全套、设备设施图纸资料全套、环境绿化竣工资料全套 物业接管验收的条件和程序 1、条件： 接管验收的首要条件是竣工验收合格。 新建房屋接管验收条件 1）建设工程全部施工完毕，并业经竣工验收合格。 2）供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用。 3）房屋幢、户编号有关部门确认 原有房屋接管验收条件 1）?房屋所有权、使用权清楚。 2）