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项目3房地产开发项目可行性研究 3-1　可行性研究概述 　一、可行性研究的含义和目的 　　　1.可行性研究的含义 　　　可行性研究又称可行性分析，是指在投资决策前，对项目进行全面、综合的技术经济分析和论证，从而为项目投资提供可靠依据的一种科学方法。 　　　2.可行性研究的目的 　　　可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济效益、社会效益和环境效益。 　二、可行性研究的特点与作用 　　　1.可行性研究的特点 三、可行性研究的工作程序 　四、可行性研究的主要内容 　　项目概况 　　开发项目现状调查 　　市场分析和建设规模的确定 　　开发项目方案设计与选择 　　资源供给状况 　　开发项目的组织机构 　　开发项目建设实施计划 　　项目投入费用、收入估算及资金筹措状况 　　项目经济与社会效益分析 　　研究结论与建议　 　五、可行性研究报告的编制 　1.可行性研究报告的编制依据 　　　（1）国家和地方的经济和社会发展规划、行业部门发展规划 　　　（2）批准的项目建议书或同等效力的文件 　　　（3）国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施规划等 　　　（4）自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料 　　　（5）有关建设方面的标准、规范、定额、指标、要求等资料 　　　（6）国家所规定的经济参数和指标 　　　（7）开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等 　　　（8）其他有关依据资料 　2.可行性研究报告的编制要求 　　　（1）可行性研究报告编制依据可靠，结构内容完整 　　　（2）可行性研究报告表述形式尽可能数字化、图表化 　　　（3）可行性研究报告文本格式规范，附图、附表、附件齐全 　　　（4）可行性研究报告深度能满足投资决策和编制项目初步设计的需要 　3.可行性研究报告的编制单位 3-2　房地产市场调查 　一、房地产市场调查的含义与作用 　　　1.房地产市场调查的含义 　　　房地产市场调查是指以房地产为特定对象，对相关市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，对房地产市场进行研究和预测，并最终为房地产投资项目提供决策服务的一种活动。 　　　2.房地产市场调查的作用 二、房地产市场调查的原则 三、房地产市场调查的类型 　四、房地产市场调查的方法 　　　1.普查法 　　　又称全面调查，是指对对象总体所包含的全部单位都进行的调查。 　　　2.抽样调查法 　　　从调查对象的总体中，抽取有代表性的若干样本进行调查，并据以从数量上推断总体的专门调查方法。 　　　3.直接调查法 　　　是市场调查的一种基本方法，指的是调查人员与被调查者正面接触，向被调查者直接询问的调查方法，有时也叫询问调查法。可分为访谈调查法、电话调查法、邮函调查法、留置问卷调查法。 　　　4.间接调查法 　　　调查人员不与被调查者正面接触，而是通过间接方式对要了解的问题进行调查的方法。主要包括观察法、实验法。 3-3　房地产开发项目投资估算与收入估算 一、房地产开发项目投资估算 　1.土地费用估算 　　　土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。根据目前获取土地使用权的方式，可以分为出让用地的土地费用、转让用地的土地费用、行政划拨用地的土地费用、合作用地的土地费用等四种情况。 　2.前期工程费用估算 　　　主要包括可行性研究、项目策划、规划设计、水文地质勘查以及“三通一平”或“七通一平”等土地开发工程费用。 　　　3.房屋开发费估算 　　　（1）建筑安装工程费 　　　——建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。 　　　（2）公共配套设施建设费 　　　——居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种公共配套设施(或公建设施)的建设费用。 　　　（3）基础设施建设费 　　　——建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。 　　　4.管理费用估算 　　　房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，主要包括公司经费、工会经费、职工教育培育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房产税、土地使用税、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、报废损失及其他管理费用。 　　　5.销售费用估算 　　　开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用，包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等。 　　　6.财务费用估算 　　　指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇总净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。