房地产估价机构高估行为的经济学分析研究.pdf

房地产估价机构高估行为的经济学分析 冯 骏1 刘建成1 杨明洪2 韩 冰2 (1．成都市房地产管理局房地产经营管理处 2．四川大学房地产策划研究所、成都市房地产评估协会) 摘要：房地产抵押价值评估实践中高估现象比较突出，高估抵押价值会带来风险。本 文以经济理性为出发点，利用博弈论和理性预期理论分析了房地产抵押价值评估实践中 的高估现象和防范措施。首先从静态博弈角度分析了房地产估价机构的行为，指出高估 是短期静态博弈的纳什均衡解，从而在一定层面上解释了高估现象比较突出的原因。接 着，从长期动态博弈角度分析了房地产估价机构的行为，指出房地产估价机构是否高估主 要取决于其对各种状态预期的评判。最后，认为在房地产估价机构高估收益一定的情况 下，增加这一行为的成本有利于防范高估现象，具体措施是：(1)建立高效的信息传递机 制；(2)加大法律监督与惩处力度；(3)增加违规者的社会道德风险；(4)减少房地产估价机 构的短期行为及不确定性。 关键词：房地产；评估；风险；博弈；对策 1高估：关于评估行为的博弈分析 为了简化分析，我们作如下假设： (1)仅有两家房地产估价机构为博弈中的参与者，即房地产估价机构A和房地产估价机构B， 这两家房地产估价机构都将按照自身利益(支付函数)最大化的原则作出各自的策略选择； (2)假设两家房地产估价机构评估资格等级相同； (3)时间比较短，且这两家房地产估价机构相互间不通信息； (4)房地产评估委托方支付的报酬是一个常数，可设为Qc； (5)房地产评估委托方通常有高估的要求，谁能够满足委托方的高估意愿，谁就有可能承接评 估业务。 对于房地产估价机构来说，通常有“高估”和“正常评估”两种策略。这里，所谓“高估”，是评估 价值明显高于房地产真实价值的行为；而“正常评估”则是评估价值与房地产真实价值基本接近的 行为。于是，房地产估价机构A和房地产估价机构B的支付函数可用表1的支付矩阵表示。 表1 房地产估价机构(B) 正常评估 离估 正常 (1／3·O_c，1／3·Qb) (1／3·Qc，2／3·Qc) 评估 房地产估价机构(A) 高估 (2／3·Q℃，1／3·Qc) (1／2·Qb，1／2·Q) 30 2003中国房地产估价学术研讨会论文集 假设博弈从房地产估价机构A选择“正常评估”策略开始。一经房地产估价机构A选择“正常 评估”策略时，房地产估价机构B必然选择“高估”策略，因为这时所得的回报是2／3Qc，它大于选择 “正常评估”策略时所得的报酬1／3Qc；接下来，一旦房地产估价机构B选择“高估”策略，房地产估 价机构A又会调整策略，由于房地产估价机构B选择“高估”策略时，房地产估价机构A选择“正常 估价机构A必然调整选择“高估”策略。反过来，假设博弈从房地产估价机构A选择“高估”开始。 一经房地产估价机构A选择“高估”策略时，房地产估价机构B必然选择“高估”策略，因为这时房 地产估价机构B选择“正常评估”策略所得到的报酬是1／3Qc，它小于选择“高估”策略所得到的报 酬2／3Q。或者t／2Qc；接下来，一旦房地产估价机构B选择“高估”策略，则房地产估价机构A得到 必然选择“高估”策略。同样道理，博弈从房地产估价机构B选择“高估”策略或者选择“正常评估” 策略开始，博弈的过程和结果是一样的。 因此，无论博弈从房地产估价机构A或者房地产估价机构B开始，也无论他们选择什么样的 策略，由于“高估”总比“正常评估”时获得的报酬量大，房地产估价机构A和房地产估价机构B各 自从自身小集团利益出发，都必然会选择“高估”策略。博弈的纳什均衡解为(高估，高估)，即各房