2006郑州呈祥花园全案策划报告.doc

呈 祥 花 园 全 案 策 划 报 告 郑州市精诚房地产咨询有限公司 二00六年八月一日 第一章 项目市场研究 第一节 一年来郑州房地产市场走势分析 2005年对房地产行业来说是不同寻常的一年，一系列房地产调控政策纷纷出台，真可谓是“乱云飞渡”。但客观地分析一下形势，我们依然坚信，未来年郑州的房地产市场大势向好的局面不会改变。2005年郑州市房地产业完成投资168亿元，其中市区完成投资148.4亿元，增幅较2004年下降了56.1%。而房地产业占全市GDP中的比重继续保持在3%以上。2005年郑州市市区商品房市场销售均价2966元/平方米，同比上涨12.4%，涨幅较2004年的13.8%略有下降，市区商品住宅均价为2614元/平方米，同比上涨12.3%，非住宅均价为5766元/平方米，上涨幅度为9%。2005年郑州市城镇居民人均可支配收入10977元，同比上涨13.6%，该涨幅高于同期郑州市市区商品房价格涨幅。2005年，郑州市区新批商品房预售面积663万平方米，同比增长2.7%。其中，住宅新批商品房预售面积544.4万平方米，同比增长6.6％，非住宅面积118.8万平方米，同比下降12.4%。在国家宏观调控政策的双向调节下，2005年商品房供应和销售增速同步趋缓。企业开发行为更趋理性，消费者心理更趋成熟，商品房供应和销售总量的增长速度与2004年相比均明显下降。市区商品房市场供求总量依然保持平衡，市场供求比为1.1:1，商品住宅供求比为1.02:1，而非住宅市场供求比为1.77:1，供过于求。，。郑东新区2005年商品房市场投放量占市区的17%，销量占13%，均比2004年有较大幅度上升，已成为仅次于金水区的第二大发展区域。除管城区供应稍显过大外（供需比为1.251），其他各个区市场供需比基本在11和1.21之间，供求均较为平衡。2005年，郑东新区商品房新开工130.87万平方米，竣工46.7万平方米，商品房市场销售均价3481元／平方米，同比上涨13.7％。这表明随着东区建设步伐加快，区域房地产投资快速增长，商品房市场需求旺盛。从商品房需求套型面积结构上看，单套住宅面积在140平方米以下的普通商品住宅销售套数占商品住宅总销售套数的80%，其销售面积占商品住宅销售总面积的55%，较2004年上升了5.6个百分点；单套面积在140平方米以上的商品住宅销售面积占商品住宅总销售面积的比重为45％，较2004年（50.7%）有明显下降。消费者对普通商品住房和经济适用住房的需求旺盛，市场供应量相对不足。 年外地人购房比例已降至，比年的％下跌了１５个百分点，其中省内地市及外省购房人群下降明显，这反映出外地人在郑购房的意愿逐渐降低，而外地过剩资本的大量流入正是房价大幅攀升的始作俑者。同时郑州房价涨幅从年的％下降至％也对其加以了印证。因此，年房价虽然继续走高，但出现年至今大幅上涨的较小，年郑州楼市也终将是一个健康与的楼市。2005年商品房消费人群主要分布在23岁－50岁之间，占总购买量的85%，比上年同期上升5个百分点，其中岁－30岁是购占总购买量的30%。在居民购房付款方式中，按揭贷款购房比例占59%，较2004年下降了8.6个百分点，表明按揭贷款依然是购房的首选付款方式。需要说明的是，市区购房中一次性付款比例持续上升，2005年已占36%，比2004年上升7.8个百分点。以上付款方式比例的变化，既反映出人民群众经济收入水平不断提高，也反映出市场消费更趋成熟。　　郑州的最大资源在于核心的地理位置和，楼市的源动力在于中部战略的实施和城市化进程。按政府规划，从年到年，河南的城市化要提高个百分点，也就是每年要有万人进城，每人按最低居住标准计算，每年也需增加万平方米的开发量，加上其他应有的住房需求，整体上河南省的商品供应量从今年开始应该每年在万平方米以上。所以，河南的房地产开发规模的整体优势在今后几年还会不断地显现出来。一房价理性稳步持续上涨　　月住宅物业类商品房销售4857套，较上月上涨了89.3%，销售面积58万平方米，较上月上涨了100个百分点，较去年同期销售面积上涨了13.7%；住宅类商品房销售均价为2787元/平方米，较上月上涨了3.3%,较去年同期上涨了14.9%。市场需求仍将呈现持续旺盛的走势　　随着城市化进程的加快、郑州城市框架的扩大、市场需求的多元化发展中原楼市某些产品还存在有效需求供给不足的现象，某类产品市场还是空白。同区域内楼盘的价格差异将越来越大　　价格作为楼盘销售的主导因素，一直以来，郑州市同区域内楼盘的价格基本处于平衡状态。但是从年以来，郑州楼市同区域内的楼盘