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房产论文:当前房价评估与未来政策取向探讨 　　在市场经济发育较为成熟的环境下，房地产价格走向基本能够反映出一个国家或者地区经济发展的态势，是衡量经济景气的晴雨表，也是判断房地产市场是否出现泡沫的重要指标，目前我省房地产业已进入快速发展的重要时期，客观地评价我省房地产市场价格形势，是评析房地产价格变动对经济发展影响程度的前提，也是充分发挥房地产业基础性先导性作用，防止房地产过热，保持和促进房地产业健康发展的前提和基础。本文试图在分析我省价格变动规律的基础上对当前房价作一评估，并就房价对经济发展影响对未来政策取向提供一点建议，以作参考。 一、近几年**房地产价格走势评析 　　1、纵向看，市场得到全面激活，价格全面攀升，而且升势强劲。 房地产销售市场 　　自1998年房改以来，**的房地产业得到了快速发展，投资呈现加速增长的态势，尤其是近三年趋势更明显，2000-2002年三年间投资增速分别为26.2%、49.9%和63.2%，累计完成投资209.5亿元，年均增长45.6%，今年上半年投资增速再创新高，为129.8%，居全国第一。与此同时，**的房地产销售市场活跃，价格稳步推高，以南昌为例，2000-2002年三年间房屋销售价格总水平逐年攀升，累计上升19.8%，其中商品房价格三年间累计上升24.7%，升幅快于总水平4.9个百分点，商品住宅三年间累计上升28.0%，升幅快于总水平8.2个百分点，快于商品房3.3个百分点。今年上半年升幅呈现逐渐回落的态势，但在强劲的投资需求的驱动下，仍比上年同期上升4.5%，其中商品房价上升3.9%。全省房地产统计资料也显示，近几年**房价快速上涨，2002年全省商品房平均销售价格比1999年上升了29.5%，其中住宅销售价格2002年比1999年上升了24.4%。分项目看： 　　高层住宅受到热捧。商品房中高层住宅销售价格上升速度快于多层住宅销售价格上升速度，1999-2002年高层住宅累计升幅为50.3%，多层住宅只为20.2%，前者快于后者30.1个百分点。 　　非住宅销售走旺。2002年房地产开发和经营出现新的变化，商业和经营性用房销售走旺，实现了住宅、非住宅价格互动。据全省统计资料，2002年全省商业营业用房销售面积79.9万平方米，比2001年增长55.1%，高于住宅销售面积增长率29.9个百分点，平均价格为1961元/平方米，比2001年上涨18.5%。来自南昌市房屋销售市场的调查统计也证明，2002年非住宅销售同住宅一样火爆，价格由2001年的负增长转为正增长，升幅为6.3%。 房地产租赁市场 　　随着房地产市场体系的不断完善，租赁市场作为房地产的重要组成部分，近几年顺应市场发展需要，也得到了重视和较快的发展，市场全面启动，价格稳步攀升。从南昌市各种房屋租赁市场来看，1999-2001年受公房租金标准调高影响，房屋租赁价格总水平分别上升11.2%、13.2%和2.7%，2002年公房租金标准调高滞后影响逐渐消除，但房屋租赁价格总水平因私有住宅租赁价格水平的提高仍然上升4.2%，今年上半年再上升4.0%，房改后私有住宅租赁价格水平的上升意味着租赁市场全面启动的真正开始。分项目看： 　　公有住房租赁市场受政策性调价影响大，价格先扬后抑。自1999年开始，南昌市政府为了深化城镇住房制度改革，曾连续三年三次大幅度提高成套公房租金，前两次提价幅度均在60%以上，最后一次提价幅度也达20%-25%。目前南昌市成套公有住房基本租金标准，木结构为每平方米1.20元，砖木结构为每平方米1.60元，砖混、框架结构为每平方米2.00元，和1998年比租金标准分别提高了200%、220%和230%。因公房租金标准的提高，1999-2001年公有住宅租赁价格分别上升31.1%、53.2%和26.9%。2002年下半年始因公房租金标准调高的滞后影响消除，公有住宅租赁价格总水平和上年同期比持平。 　　私有住宅租赁价格的真正启动始于2002年，且价格攀升势头强劲。2002年南昌市私有住宅租赁价格一改多年来下降局面比上年上升6.0%，今年上半年再度上升4.7%。随着租赁市场的规范，流动人口扩张形成的租房需求的不断增长，南昌市住宅租赁市场的潜力仍将很大，价格还将有一个缓和上升的过程。 　　非住宅租赁市场：价格自2001年由负转正以来，逐年攀升。近几年，随着经济的快速发展，城镇化进程的加快，招商引资环境的改善，来赣来昌投资、打工人员的不断增加，对住宅租赁市场的需求逐步增大，也带动了非住宅租赁市场的启动。2001-2002年南昌市商业用房租赁价格分别上升1.1%和5.4%，今年上半年再度上升5.6%。办公用房2001-2002年分别上升5.5%和4.8%，今年上半年继续攀升8.8%。厂房仓库价格回升滞后，2001年比上年下降0