芙蓉故里(暂定名)开发定位探讨.pptVIP

《东莞市域城镇体系规划（2005—2020）》 按照城市功能确立具有区域性的四大专业中心，以“城区、松山湖、虎门一厚街、常平一樟木头”形成复合型的中心，共同承担区域与市域的服务职能。 本项目所在区域临近广州开发区、东莞城区之一莞城，但从目前的生活习惯来看，两地居民生活半径暂时辐射不到本区域。 本区域商品房消费（商业、办公、居住等）往往会向中心城区靠拢； 望牛墩、洪梅、中堂是东莞经济洼地，缺乏重点产业支持； 房地产开发始终低位运作，以本地区客户、自住需求客户为对象，开发普通商品房项目。 首期地块630亩； 容积率：1.2 二期地块：300余亩 结合东莞本地大盘开发特点，我们将大盘分类为近郊大盘、城区大盘； 本案面向的主力消费群不是区内客户乃至周边镇区客户，而是广州、东莞城区、厚街乃至珠三角等区域客户； 本案依托交通，有辐射周边镇区的能力。 项目紧靠港口大道，驱车至东莞市区15分钟，至厚街镇中心10分钟，至107国道车程3分钟，至道滘镇中心2分钟。 总占地38万平米，共分3期开发 容积率0.9 售价：别墅—— 1680套,其中别墅874套，公寓62套，高层住宅744套 建面约5000㎡特色风情商业街。篮球场，室内标准羽毛球馆，网球场，国际标准泳池、健身房、舞蹈室等。临江而建的1.2公里长的沿江景观滨江公园 客户群：厚街本地客占90%以上，其他客户来自沙田、虎门等地。 东莞市道滘镇永安洲，四面环水，处于东江与厚街镇水道 占地面积:556000平方米 总建筑面积:447000平方米 容 积 率 0.91 售价：洋房3500元/㎡，别墅5000元/ ㎡ 别墅249套，高层洋房1940套 小区内部配套:酒店、商业街、幼儿园、网球场、篮球场、游泳池、健身室、多功能室码头等等 客户群：道滘本地客占80%以上，其他客户来自厚街、虎门等地。 本案不属于城区大盘 案例一：城市化大盘——SOHO现代城 地理位置： 项目位于国贸桥西南角，东三环和长安街交叉的金十字，CBD核心区。 项目性质： 项目总建筑面积70万平米，分七期销售。包括写字楼、商务公寓、商业街、住宅等多种建筑形式，是集办公、商业、居住为一体的、典型的开放式混合型都市综合社区。 案例二：被动郊区化大盘——深圳万科城 地理位置： 龙岗布吉镇坂雪岗工业园区，梅观高速与机荷高速交汇处。 项目性质： 目前自驾车通过梅观高速等可在20分钟内到达市中心；乘公交车334、335、339、415等从市中心直达万科城约30-40分钟； 2006年竣工的地铁4号线也临近该项目；规划中轻轨11号线经过该项目； 43万方建筑、1.1容积率、3万方配套. 案例三：主动郊区化大盘 芙蓉古城位于成都西郊青羊界，新成温公路成-温-郫生态城市带快速通道旁，交通便利，距市区二环路仅10余分钟车程，与外环路文家立交桥相距仅1000米 ； ，“芙蓉古城”正是以川西民居为主，同时融入江苏民居、云南民居、唐风建筑等中国传统建筑精髓; 1200亩高尚住宅社区呈现并入住。从开发至今，芙蓉古城获得了中国名盘，园林式居住小区、人居环境艺术综合奖等，并于2005年获得了国家AAA级旅游景区的称号。 适用范围：主动郊区化产品，为客户提供第二居所 案例：销售核心式大盘开发——天都城、观澜湖 观澜湖 —— 一个世界的概念 依托世界上最大的高尔夫球场，开发豪宅产品； 产品以独栋、联排、大宅洋房为主； 客户群来自海内外的金顶圈层 案例：经营核心式大盘开发——杭州宋城 杭州宋城 位于西湖风景区西南,北依五云山、南濒钱塘江,是中国最大的宋文化主题公园 由杭州宋城集团有限公司投资兴建 现为世界游乐与主题公园协会会员 项目总投资2.6亿元,占地面积32万平方米,其中湖面面积27600平方米。 适用模式：以销售为核心，部分物业经营 案例：土地合作开发模式 合作开发模式一：土地溢价 通过基础设施、配套建设，提升区域土地价值，进而土地转让，获取溢价； 案例：商品房开发模式 商品房开发模式一：独立运作，主题开发 通过开发商雄厚的资金投入，设计若干开发主题，实现项目滚动开发； 旅游房地产经历了从大型主题园到完整意义上的大型旅游休闲社区较长的探索过程 ?旅游房地产，顾名思义，就是以多种旅游项目为依托和基础，以优美的景观和良好的配套的主要特征的具有一定主题的房地产项目，它通过和旅游项目的嫁接与融合，二者互为依托，相辅相成，共同构成一个旅居结合的、融旅游、休闲、度假、居住等诸种功能于一体的大型旅游休闲社区。 开发主题（休闲、旅游、游乐等）——拓宽目标客户空间 单一的大中型文化主题公园 综合性、区域性开发的雏形 大型旅游休闲社区的出现 阶段一 阶段二 阶段三 锦绣中华 迪士尼乐园 华侨城 多样化产品的需求 旅游休闲时代的到来 辐射力较强的旅游资源为