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房地产市场监管处群众路线教育活动调研报告 一、物业管理的现状 　　物业管理是一个新兴行业，我省物业管理行业起步于1993年，经过二十年的探索与努力，全省物业管理行业有了长足的发展。 　　目前，全省取得资质物业服务企业2264家，其中国家一级资质17家，二级资质157家，三级及暂定资质2090家，物业行业从业人员达16万余人，现管理物业项目6159个，管理面积42577.16万平方米，物业管理覆盖率约为54%。 　　随着物业管理行业的发展和业主不断增长的服务需求，物业管理已由单纯的居住小区保洁、秩序维护等，转向综合性、全方位、多元化的物业服务，以及家政服务、入户维修、房屋租赁代理等专项特约服务，物业服务类型也逐步拓展到办公、商场、医院、学校、工业区等类型的非住宅物业服务管理领域。但物业管理市场存在的问题较多，投诉上访时有发生，目前存在的主要问题有： 　　开发建设单位遗留问题较多。开发建设单位在建设中遗留的问题尚未得到及时解决，业主不满意，迁怒于物业管理企业，造成业主与物业服务企业之间的矛盾冲突。 　　物业企业服务不到位。当前有些物业服务企业缺乏诚信和服务方式，服务态度引起业主不满；物业服务中相关制度不够完善，各类纠纷不断涌现；部分物业服务企业的服务质量差，乱收费和收费难现象严重。 　　业主大会及业委会的作用发挥不够。截止XX年底，我省合计成立业主大会677个，覆盖率达到10.9%。但是小区成立的业主委员会在业主的合法权益受到侵害时未能发挥相应的职能作用，业主大会的作用发挥不够，但同时也存在业委会越权办事的现象。 　　基层街道办、乡镇政府、社区居委会的管理作用发挥的不够充分。由于社区居委会对业委会的指导、监督、宣传、衔接不到位，使业委会工作不利，导致与物业公司的矛盾不断，基层的协调作用不能充分发挥出来。 　　维修资金的归集、使用、监管的问题较多。有些小区维修资金未归集，有些小区业主对维修资金的账目去向不明确，甚至在开发商手上，有些小区业主们无从了解专项维修基金的具体收支细节。 二、造成问题的原因 　　物业企业对物业承接验收不严格。目前物业企业从管理上有四种：一是独立的物业管理企业；二是虽然是独立法人但从属于房地产的物业企业；三是房地产企业的物业管理部门；四是企事业单位的后勤管理。但存在一个共同问题是物业企业在承接项目时项目本身建设、设施、设备等不完善，存在的遗留问题很多，使物业企业背负了沉重的负担。有些物业企业为了承接任务不注意承接验收环节。有些较大的物业企业依托开发商，此类物业服务企业存在和发展的核心任务是塑造开发商品牌，在运营和管理上过多受制于地产集团，并不具备独立的市场主体地位，大多数企业要依赖地产集团的补贴和扶持才能为客户提供高质量的物业服务，独立生存发展的能力较弱。 　　物业服务的内容、深度不够。物业公司对物业服务的内容和深度及收费标准在业主委员会与物业公司签订的合同中不明确，如卫生费、治安费、绿化费。共用部分费用和物业企业自身支出费用不透明，造成业主认为物业服务的收费高，甚至认为有些特项服务内容也应由物业企业来承担，同时，物业企业的人力成本增长过快，物价成本过高，所以物业企业在经营上也存在着很多困难。 　　业主大会制度不完善，业委会未尽职责，业委会部分人员法律意识模糊。业主大会制度在执行中存在很多现实问题，大多没有严格按业主大会和业委会规章规则程序办事，业委会没有严格按照这些规定做，缺失相应的机制来监督，有些只知道维权，但不知道如何维权。物业管理服务涉及工程建设、劳动人事、技术服务、财务管理、环境保护以及法律维权等许多专业的问题，但业委会通常缺乏监督物业管理所需要的相关专业知识以及相应的法律意识。容易引起双方纠纷，这是当前物业市场中存在的一个较大的问题。 　　基层组织、业委会、物业服务企业关系尚未理顺。部分城市基层组织、业委会、物业服务企业关系不够协调。业主、业主委员会与物业公司之间,相互掣肘;居民委员会与业主委员会之间,职能混淆；物业公司与居民委员会之间，职能交叉，作用没有很好的发挥，没有形成一种协调有利、良性互动的管理机制。 　　维修资金的归集、使用、监管工作不到位。一是老的小区没有归集维修资金；二是部分城市还仍然由开发商代收维修资金，导致专项维修资金不能及时归集；三是部分城市小区的业主对维修资金的政策、交存以及使用过程并不了解，未能实现公开、透明的公示制度。 三、对策建议 　　严格落实建设部《物业承接查验办法》，在承接过程中让基层社区也参与进来；逐步推行物业管理市场化，实行招投标，严格执行承接验收的相关规定。 　　组织业主、业委会对相关法律法规和规章的学习，使其了解业主的权力和义务。重点解决业主大会规则的执行问题；要求各市定期组织开展指导检查，在检查过程中组织业主学习《物业管理条例》。在业委会的成立、改选、换届的