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房地产开发的宏观经济环境分析 　　(河南省信阳师范学院05级国际贸易班，河南信阳464000) 　　摘要：从宏观经济环境的几个方面分析了宏观经济环境对房地产开发的影响，同时指出房地产业遇到了不少问题，所以国家需要对房地产业进行调控，营造一个有利于房地产发展的良好经济环境，避免房地产业大起大落，正确引导房地产业持续、稳定、健康发展。 　　关键词：房地产业；经济环境；金融政策；政策环境；经济周期 　　中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：1007—6921(XX)09—0027—01 　　改革开放以来，建筑业持续快速发展,在国民经济中的地位和作用逐渐增强，尤其是1998年以来，建筑业增加值占GDP的比重一直稳定在6.6%～6.8%之间，已成为我国新兴的支柱产业.，房地产消费保持着旺盛增长的势头。但与此同时房地产业遇到了诸如房屋需求量大，房价持续上涨,房屋价格上涨幅度远远超??居民收入增加幅度等等问题。所以国家需要对房地产业进行调控，营造一个有利于房地产发展的良好经济环境，避免房地产业大起大落，正确引导房地产业持续、稳定、健康发展。 1宏观经济环境与房地产 1.1土地政策 　　我国依法实行国有土地有偿使用制度，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，并且明确指出对耕地实行特殊保护，因此开发商只能在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内进行开发，并对开发的土地只拥有使用权没有所有权，并且需对开发的土地交纳租金。国家土地政策规定的土地价格的高低直接影响到房地产的开发成本。政府实行高地价政策即放开对地价的管制，甚至采取某些措施引导地价上涨；政府实行低地价政策是政府采取各种手段抑制地价的上涨，从而导致地价水平的下跌或停滞，这些都会给房低产业带来波动性的影响。 1.2金融政策 　　一般说来，房地产开发资金需求量大，完全依靠自有资金周转是非常困难的。通常需要采用外界资金，如：向银行贷款和预售。这时金融政策的作用就突现了出来。通货膨胀时期，纸币贬值，价格全面上涨，房地产虽具有一定的抵抗通货膨胀的能力，但其价格也会上涨，而人们手中持有的货币量是一???的，这样购买力相对下降，可能无力支付日渐升值的房产，这对房地产开发是很不利的。另外，政府实行的货币政策，对于直接影响开发商和购买者所持有的资本，影响项目的开发和出售。同时，银行关于房地产方面的业务也会对房地产的需求发生影响。 1.3政策环境与经济形势 　　房地产开发与由于与国家经济形势紧密相关，因此，在很大程度上受到政府政策的控制，在我国尤其需要关注。经济繁荣时，由于各产业扩大生产，使房地产供不应求，房地产价格不断升高。而在经济衰退时，社会对房地产需求能力受到抑制，房地产产品开始出现难以脱手的现象，此时，开发商的资金已经投入，形势的波动使其作出反映并进行调整是相当迟钝的，短时期内很难变化或找到其他替代者，从而使开发商陷入困境，房地产市场出现混乱。 1.4经济周期 　　房地产经济周期与国民经济周期波动趋势基本上是一致的，房地产业与国民经济之间存在着相互促进，相互依存和相互制约的关系。当整个国民经济处于上升期的时候，房地产业也会得到快速的发展；当整个国民经济处于下降期的时候，就会对房地产业产 　　生消极的甚至破坏的作用，制约了房地产的发展。 　　1.4.1经济复苏、房地产萧条。经济渡过衰退期开始复苏，但由于前期的经济衰退、百业待兴；但投入到房地产市场的消费大幅度减少。由于房地产具有周期长，有一定的滞后性，存量产品出现滞销。市场上出现供大于求的情况，空置率上升，房价下降。开发商减少投入，需求没有真实的反映出来，房价持续下跌。最后跌到一定程度后，经济复苏的信息传递到了整个市场，开始有反弹迹象出现。 　　1.4.2经济高涨、房地产复苏。政府采用积极财政政策，经济景气状况进一步好转，市场信心进一步增强，存量产品销售看好，房价开始回升。经济持续景气，房地产市场需求急增，但由于房地产投资周期较长，开发商很难在短期内增加供应量，房地产景气在持续上升的预期下，市场需求进一步增长。房地产投资增加。 　　1.4.3经济衰退、房地产高涨。经历经注高涨过后，出现经济局部过热(或有过热倾向)。政府出台相关的宏观政策，规范市场行为。政策刺激下的投资相对过剩也开始有所表现，经济开始衰退。但总体运行情况还是良好。真实的房地产消费没有得到[CM(22]满足，房价上扬；加剧了对房地产景气的预期。房地产市场达到空前高涨。 　　1.4.4经济萧条、房地产衰退。政府出台的宏观调控政策开始起作用，经济增长开始放缓。经济开始走向萧条。受经济景气的影响，房地产市场也由持续看涨的预期发生变化，一是延续了前期的看涨预期，另一方面看到经济景气所带的后期消费不足，房地产市场预期开始动摇，房地产开始衰退。 2打造良好