同策2009祥腾财富广场项目营销策划报告.ppt

弱势市场下非刚需办公产品营销方案——祥腾财富广场项目营销策划报告;;认知;美国：次贷危机，经济衰退;从07年底至今，全市出售型办公市场总体呈功大于求的态势，出售型办公市场形势不容乐观;以上海甲级办公楼租金为代表，截至4季度末，市场租金较上季度大幅下调21.6％，完全抵消了2008年前三季度的涨幅； 在租金全面下跌的情况下，静安、浦东和徐汇的季度跌幅均超过20％。;案例1：全球领先的快递邮政服务公司TNT中国总部最大的部门销售部从广东路上的世界贸易大厦搬至虹桥临空工业园； 案例2：香港精品机械有限公司从兆丰环球大厦搬至中环内的东方环球企业中心。;办公楼市场总结;项目认知;市北工业园区;关键词： 中环正中央 地铁1号线 P+R;项目认知;;项目认知;威胁;寻找核心客源支撑点;出售型办公产品客户构成;出售型办公市场;出售型办公楼市场;出售型办???楼市场;出售型办公楼市场;出售型办公楼市场;出售型办公楼市场;;出售型办公楼市场;出售型办公楼市场;;出售型办公楼市场;出售型办公楼市场;出售型办公楼市场;出售型办公楼市场;出租型办公市场;出租型办公楼类型;市北中央商务园;1992年，市北工业园区经上海市人民政府计划委员会批准成立，由闸北区人民政府组建和统一规划开发；2005年，园区成为上海市北生产性服务业集聚区的重点区域；2006年，园区又被国家发展与改革委员会命名为第四批省级园区。 园区临近南北高架路和地铁1号线，是上海中心城区唯一的开发区，总用地面积1.26平方公里。 市北工业园是闸北现有最大规模的经济园区，包括总部园区、都市信息园区、创新聚集园区等多种优质形式。园区主导产业以电子通信、信息传媒以及物流运营为主，同时也引进部分相关联的海内外行业协会和组织。 目前市北工业园区已经形成了以世界500强企业日本住友化学、瑞典爱生雅、中铁工程总公司为代表的区域性、功能性总部，以台湾神达电脑、晶澳太阳能为代表的跨国企业研发中心，以赛科斯、智联为代表的服务外包企业等生产性服务业集聚，成为上海生产性服务业集聚区的重要区域。;;彭浦大厦;;大宁国际商业广场;;出租型办公楼;周边租赁客户分析;区域租赁需求活跃，办公楼出租率高，租金稳定;区域内项目销售低迷，销售型办公去化陷入僵局 ;租赁客户特征;价格定位;核心客源：现有租赁客户的替代性需求 替换需求在何种情况下引发？;;如若达到目标客源全面覆盖，以区域最低租金价格水平1.9元/平方米/天为基数，从还款能力推导出我们的售价;假如我们以区域次低租金2.3元/平方米/天为基数，从还款能力推导出我们的售价;价格定位;核心客户定位;核心客户特征;核心客户;项目定位;项目定位;产品建议;;针对不同行业特性设置不同的产品形态;知识文化产业;文化色彩更浓 有文化色彩的摆设显得很重要，装修风格力求简洁明快;面积分割;物流贸易产业;;面积分割;咨询顾问产业;简约风 繁琐的工作,需要简单的工作环境，简单是这群人的追求;面积分割;信息科技产业;实用性和个性化相结合, 创新的、科技化的设施更被IT人所接受;面积分割;;大堂商务区设置会议中心、商务洽谈区、便利店、银行、邮政、咖啡厅等商务配套;地面、墙面用材;电梯厅;内部装修;样板层装修