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外资转战北京——市场供需两旺 提纲 宏观调控及银根紧缩——国内地产如何突围 三外企业进驻——北京市场的竞争日趋白热化 三外企业进驻房产的例证 外资进驻国内地产的方式 外资进驻国内地产例证 外资进驻对国内地产的影响 人民币升值对地产的影响 外资进驻国内市场的利弊分析 前言 外资进驻内地市场背景： 2002年，随着房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。海外资金有组织的形式比如以法人、公司形式进来 近年来，由于房地产市场的发展，房价的逐步升高，投资收益明显等诸多利好因素，房地产行业受到了国内外诸多投机、投资者的关注 ；尤其是人民币升值后，外资进驻国内市场的速度开始加快，平均每有有20-30个外资来内地考察国内市场 据有关部门统计：2004年全国房地产开发利用外资228.2亿元，同比增长34.2%；2005年进入中国的外资地产基金预计数量是150亿美元 此时外资一方面看好人民币的预期长期升值，另一方面更好中国飞速发展的房地产市场 在高利润的刺激下，随着国外投资者对国内市场的接触，逐步开始认可这个市场的赢利机会，一些资金开始沉淀下来进行长期投资 2005年下半年，一个重要转折，海外基金开始与国内房地产商频繁合作 结论：在此基础上，外资大举进驻国内市场，对国内房产的影响？这一课题研究的重要性与紧 迫性被逐步提上日程 分析： 由上表中可看出，在国内大城市中如：北京、上海的GDP以及物业的投资回报率是最高的；因此外资也最看好这两大城市 外资也正是看好这些大城市的发展，以及对人民币继续升值的预期充满信心，为此加大了对国内一线热点城市的投资 04年10月至今上海房产成交套数以及成交均价对比图 小结： 2005年3月26号，国务院办公厅发布了稳定房价的“八条意见”，简称为“国八条” 由上图可知，在“国八条”发布之前，上海房价持续上升，而3月26号“国八条”发布之后，上海房价持续走低，由此可知像上海国际化氛围浓厚、经济发达的大都市对政策的敏感度很高 04年10月至今北京房屋成交套数与成交价格对比图 小结： 2005年3月26号，国务院办公厅发布了稳定房价的“八条意见”，简称为“国八条” 由上图可知，从04年10月至今北京房价持续上升，1-9月同期涨幅24.7% 由此可见，北京作为国家政治经济的核心，市民购房的心理成熟度较高，虽然部分市民对市场持观望态度，但其外来人口的比重较大，市场的刚性需求导致其房价短期内不会出现下浮现象 受人民币升值影响，国际外资纷纷投入国内市场，必然导致房价上升 宏观调控下，国内地产如何突围中国住宅网（）于2005年11月21日登载 企业并购——土地和资金是企业并购的原动力 在国家宏观调控政策影响下，房地产市场将出现两种反差较大的情况，一方面是一些手中有地但资金实力不强的中小房企因筹钱无门而着急；另一方面则是一些资金实力雄厚的大房企苦于手中无地而搁浅，在此背景下，房地产企业之间的并购风潮自然会变得势不可挡 公司并购和项目股权收购获得土地正在成为一个性价比更高的手段。收购其他土地资源较丰厚的房地产企业就成了一条捷径 。如：“上海复地”就是通过收购打入北京市场 国家宏观调控政策明确提出要加大对囤积土地的治理力度 ，对那些资金链紧张的小企业来说，立马套现可谓是其上策，致使好多项目停建缓建，这给外资或有实力的外行创造了条件 房地产企业并购基本形态： 第一种方式：按照并购后被并一方的法律状态，可以把并购区分为兼并和收购两大类型 兼并：就是被并企业被注销、法人资格消失，根据存续企业的情况又可以把兼并分为新设合并和吸收兼并 收购：就是收购方购买被收购企业的股份并达到控股比例、但收购双方都同时保留各自的法人地位。根据比例是否达到100%又分为控股收购和全资收购，全资收购就是指100%地购买另一家企业的股权、使之成为自己的全资子公司；而控股收购则是达到控股比例但没有达到100%，使之成为自己的控股子公司 第二种方式：按照并购双方所在行业的关系，可以把并购分为横向并购、纵向并购和混合并购 横向并购是指并购双方同属一个行业的并购行为 纵向并购是指并购双方处于一个产业链上下游时的并购行为 混合并购是指并购双方处于不同行业时的并购行为 第三种方式：按照并购的支付方式可以把并购分为自有资金支付、举债收购/杠杆收购、吸 收入股、承债式兼并、资产置换和抵押式兼并 并 购 实 例：万科与朝开、天鸿与城建 融资：（　2005-11-11 03:17:15　来源: 第一财经日报 ） 万达地产——订单地产VS合作开发 2005年 大连万达通过结盟海外基金（摩根士丹利房地产基金、麦格理投资银行），出让一部分股份，融资50亿元；而在年初就已经公布的“打包