奉贤海湾项目初步定位报告.ppt

奉贤海湾项目初步定位报告 七、项目产品定位 5、各产品组合对应的目标“准”客群 A、低密度高档临海别墅:区域内、本市范围及江浙商人,以及向往 海景生活的人士; B、海景复式小高层:全市有车一族的亲海人士； C、酒店公寓:近期为周边产业区的高层次阶层，远期为旅游人群； D、特色商业区：看好海滩旅游产业、海滩特色商业发展的人士。 七、项目产品定位 6、定价策略 固有价值 附加价值 成本+利润模式 品牌价值/文化价值 项目综合价值 七、项目产品定位 7、价格表现 独栋别墅—— 建议售价：15000元/平方米 海景公寓—— 建议售价：6500元/平方米 酒店公寓—— 建议售价：10000元/平方米 特色商业—— 建议售价：12000元/平方米 七、项目产品定位 8、建议产品线中排除星级酒店 不宜设立星级酒店的原因： A、星级酒店难以做到产权分离，耗资巨大，长线投资回报速度慢；B、星级酒店回报低，运营成本极高； C、本项目周边已有五星级酒店，而且季节性、时段性客源十分明显； D、海湾旅游区有专门的酒店规划区，位置更加优良； E、酒店公寓可以分散产权，集中管理经营，降低与分散投资风险，且 具备酒店所有功能，引进国际性酒店品牌管理公司，可争夺海湾旅 游客源，更可以提高本项目的产品品质与物业形象。 七、项目产品定位 9、产品风格建议 极简、现代融合东方哲理的“钢结构”建筑风格；高档低密度别墅、小高层、酒店公寓、特色商业、海滩景致的风格相呼应，借鉴国外典型海湾城市的相关风格，形成奉贤海湾旅游渡假区内的一道独特的风景线。 附：钢结构的相关阐述 钢结构是最能体现现代简约建筑风格的建筑形式， 钢结构建筑被称为21世纪的绿色工程。在一些发达国家和地区，钢结构建筑占建筑总量的65%以上。 A、优越的抗震性能 ，钢结构建筑的抗震性是砖混结构的两倍以上； B、钢结构具有良好的延展性； C、施工速度快 采用钢结构可为施工提供较大的空间和较为宽敞的施工作业面。钢结构构件一般都在工厂里加工制造，运到工地上只要按图纸拼接即可，不仅精确度高，更可以缩短工期。另外，减少了材料堆放场地、以及施工噪音和环境污染等。 D、增加使用面积， 我们知道，结构占有面积较小，实际上是增加使用面积，是增加建筑物的使用价值。 E、钢结构，可以形成宽敞无柱空间，增加建筑净高，便于内部灵活布置。 F、钢材属于环保型建筑，其废旧回收利用率可达100%，减少矿产资源的开采，有利于可持续发展。 * 二零零四年七月 一、奉贤经济环境概述 典型导入型区域，人口、收入双增长，导入人群当中、高收入群占较大比例 图1 奉贤区02、03年人口变化及收入变化 数据来源：上海中瑞市场研究部、2002奉贤区统计公报 1、人口环境及经济环境概述 一、奉贤经济环境概述 2、周边工业园区概述 化工园区初具规模，综合园区发展迅速 2003年上海市工业综合开发区近年来发展迅速，工业总产值同比增长244%，占全区工业总产值的14.2%。至2003年底，开发区已基本形成以通讯电子设备制造业为主导，电器、生物医药等行业特色的工业生产基地。 上海化学工业园区奉贤分区初具规模，目前已有巴斯夫（BASF），拜耳（Bayer）等少数几个企业入住外，其他企业尚处于工厂建设阶段。 图2：综合园区经济数据简表 一、奉贤经济环境概述 海湾旅游区位于上海市南部郊区奉贤区的最南端，距奉贤中心新城7公里。南部面临东海（杭州湾），区内海岸线长13.7公里，一年接待游客人次约为50万人（以奉贤区内及上海市内短期游客为主）。据2007年规划，“碧海金沙·黄金海岸”围海造湾工程总造价逾50亿元人民币，建成后将进一步优化区域内滨海资源，并且会拉动区域经济的增长。 3、滨海旅游园区概述 海湾旅游区紧临东海（即著名的杭州湾），拥有上海市内较稀缺的滨海景观资源。未来规划的“碧海金沙·黄金海岸”围海造湾工程总造价逾50亿元人民币，建成后不但能够深一步的对现有滨海景观资源进行优化，同时还会形成一个以旅游度假为核心的滨海生活区。随着周边开发区的进一步开发，势必会吸引大量国内外知名企业入住，带动大批中、高收入人群的进入，而对于这些中、高收入人士的住房情况，可充分利用区内特有的滨海资源开发相应的物业及配套，填补市场空白。 一、奉贤经济环境概述 4、海湾旅游区概况小结 二、竞争环境概述 项目位于奉贤区规划中的海湾旅游开发区，有着非常优越的自然景观资源，特点鲜明。基于独特的海岸资源，此次将研究的重点限定在有着与项目相同自然环境的楼盘，即海湾旅游