山水黔城深度市场研究地产报告04241454353597.doc

山 水 黔 城 深度市场研究报告 （2007年4月） 目录 第一部分 项目宏观市场背景分析……………………………………………………一、商品住宅市场总体形势……………………………………………………二、房地产政策环境分析……………………………………………………………三、结论………………………………………………………………………………第二部分 项目区域属性分析…………………………………………………………一、自然属性…………………………………………………………………………二、人文历史属性……………………………………………………………………三、城市功能属性……………………………………………………………………、结论………………………………………………………………………………第三部分 区域商品住宅客户市场分析 ……………………………………………一、区域商品住宅目标客户性质……………………………………………………二、区域主流客户住宅消费动机……………………………………………………三、结论………………………………………………………………………………第四部分 区域市场竞争分析 ………………………………………………………一、商品住宅特点………………………………………………………………、……………………………………………………………… 三、项目同区域典型竞争项目分析…………………………………………………、结论……………………………………………………………………………第五部分 项目地块分析 …………………………………………………………一、基本特征概述………………………………………………………………二、地块规划经济技术指标……………………………………………………三、结论……………………………………………………………………………第六部分 项目SWOT分析………………………………………………………一、分析……………………………………………………………………………二、结论——市场机会的发现……………………………………………………第七部分 定位 ………………………………………………………………一、目标客户市场定位……………………………………………………………二、目标客户性质…………………………………………………………………三、目标客户置业动机……………………………………………………………第部分 …………………………………………… 第一部分 项目宏观市场背景分析一、商品住宅市场总体形势（1）开发量：（2）市场供求量：年成交量下降主要是“新政”后各项宏观调控政策作用的结果，交易量在惯性下滑，房地产开发量的增长超过了市场销售量的增长，也从侧面表明日趋理性的消费者仍未完全从观望中走出，但真实的市场需求仍然存在，因此，对市场前景我们仍然保持谨慎乐观。 （3）销售价格：（）：（）：、 1、政策趋势：国家建设部总经济师谢家瑾对房地产政策走向做了如下的说明：下一步的政策重点是推进落实已出台的各项宏观调控措施，不再出台新的调控政策。努力实现调整结构、保障供给、分类指导、稳定价格的宏观调控目标，加强结构调整和规范房地产市场。同时政府已经意识到，若过度收缩房地产投资，可能反而导致未来房价反弹。2、住房信贷政策：一度紧缩的银行个人贷款业务日前传来“利好”信息——银行出于扩大优质客户范围，增加贷款业务的考虑，开始为个人住房贷款“松绑”，包括中国工商银行和上海浦东发展银行相继推出优惠措施，比如对房龄限制放宽、给信誉好的客户第二套房利率打折等，而其他银行也是着手制定相应政策。 上述种种迹象表明紧缩的住房消费信贷政策开始出现松动。3、严控别墅类高端住宅产品政策: 2007年，国家将继续停止别墅等低密度住宅建设用地的供应，并将出台措施严查尚在违规批出的别墅用地。这些别墅开发的限制性政策无疑提高了这类产品开发的“进入门槛”，同时对已经取得别墅开发用地的开发商及其项目构成“重大政策利好”。4、经济适用房政策：今年以来，作为国家房地产调控政策的重要内容，政府加大了对城市经济适用房用地、开发及消费的政策倾斜。种种迹象表明：优先保证中低收入家庭的住房，是未来房地产政策调控的一大势趋势。5、加强技术进步引导：在创建“和谐社会”与“可持续发展”政策背景下，对房地产开发中新技术、新工艺、新材料的应用逐步进入法制化管理。如，《公共建筑节能设计标准》，硬性规定：“新建住宅必须节能50%以上，不达标，不得通过验收”。三、结论 综上所述：市场供需特征表明，目前商品住宅房地产市场具有“较为真实”的市场基础，并正面临需求“升级换代”、“多元化”的转折时期；而政策面则表明，国家调控政策的实质仍然是旨在保持房地产行业持续、稳定、健康发展。第部分 项目分析一、自然属性1、优越生态：所在的整个区域气候