广州市场分析报告.docVIP

?2007年广州市场分析报告 ? ????????????????????????? ——人口红利机遇带来房产需求增加，广州市场预期被看好 ?????????????? ? 宏观市场分析： ? ??? 广州位于广东省中南部，地处珠三角腹地，它是广东省会城市，面积7434.4平方公里，是广东省的政治、经济、文化中心。从历史至今的全市GDP增长速度来看，广州的经济增长状态分为四个阶段。1978年-1990年是快速成长时期，中国基础经济的建设到改革开发之后的国家政策引导，作为重要枢纽的“南大门”广州的社会经济已经开始了突飞猛进的发展。第二阶段是1990-2000年，这是广州经济持续发展的起到巩固作用的第二经济发展高峰期。第三阶段是2001-2004年，城市化进程的加快，居民人口数量的递增，CPI指数的提高等因素的相互影响带来城市居住需求的增加，该时期GDP增长速度呈现平稳过渡，稳中有升的状态。2005年至今是广州经济发展的第四个阶段，城镇居民水平的不断提高，三大产业的产能不断释放以及城市中心化趋势的不断演变，带给广州经济上涨的注入了新鲜血液。就目前的社会经济发展来说，我们面临了前所未有的经济利好机遇。（如图1所示） ? 图（1）： 数据来源：广州统计局 ? ??? 随着经济与社会的发展，人口发展规律也会发生转变。在这一人口变动过程中，会形成一个有利于经济发展的人口年龄结构，也就是少儿抚养比（14岁及以下人口与15－64岁劳动年龄人口之比）与老年抚养比（65岁及以上人口与劳动年龄人口之比）在一个时期内都比较低的局面，并会持续一段时间。总人口“中间大，两头小”的结构，使得劳动力供给充足，而且社会负担相对较轻。年龄结构的这种变化将带来劳动力增加、储蓄和投资增长、人力投资增加和妇女就业机会增加等，从而对社会经济发展有利，人口学家称这段时期为 “人口红利期”。如图（3）所示，预测表明人口机会窗口将在2025年前后关闭，预计东部沿海城市如广州、深圳等地人口红利将结束于2020年之前。同时，人口红利机遇会带来居住需求的增加，房产交易的活跃程度也会以市场需求的支撑而继续向上发展。房地产综合服务行业应充分发挥人口红利带来的市场机遇进行业务扩张和规模化经营，在广州市场建立自己的行业地位和品牌服务。 ??? 如图（2）所示：从历史至今广州的从业人口与人口的比例关系来看，自1990年以后，城市人口比例逐渐上升，从业人口对比常住人口比例也不断增加，说明广州的人口在城市的集中化趋势明显，就业人口的增加带来了广州房产二三级市场的生意机会。 ? 图（2）： ? 图（3）： ? 数据来源：广州统计局 ??? 如图（4）所示： 2002-2007年广州的固定资产投资额不断上升，基础设施和商品住房、相关固定资产的投资力度放大，充分体现广州政府对广州城市建设的重视程度，目前广州的全社会固定资产投资额平均增长率高达14.6%。 如图（5）所示：广州城镇居民年平均可支配收入的平均增长率为10.4%，2006年广州的人均可支配收入19851元，预计到今年将突破2万元再创收入水平新高，可见广州居民购买能力的增加也为当地的房地产市场提供了充足的可流动资金，拓宽了居民的投资渠道和置业的更高水平购买需求。 ? 图（4）： ? 图（5）： 数据来源：广州统计局二三级市场分析：??? 从今年1月第1周~9月第1周二级市场的价量对比来看，1-4月广州的二级市场处于供需平衡状态，成交价格平均波动幅度不大，在9000-10000元/平方米之间变化，新盘交易量在2-3月由于季节性变化陷入成交低迷期，正并非是市场交易量萎缩，属于正常的淡旺季度交替带来的市场变化，对后市的交易量增加产生了促进作用，5-8月是广州新盘交易的高峰期也论证了市场需求导向。9月第1周广州的成交情况依旧活跃，“金九银十”的契机让广州的市场会继续被关注。（如图6所示）图（6）： ??? 如图（7）所示：从2007年1-6月广州一手房和二手房交易对比关系来看，目前的广州三级市场处于蓄势待发的状态。目前全市一二手交易比例1.26：1，二级市场的需求略多于三级市场交易情况，但从市场整体发展和长期趋势来看，二手楼交易势必会成为未来的主流市场。依照房产开发进程和成交速率的强度来看，预计到明年广州的二手楼交易会突破1：1的需求比例。 ? ??? 从广州各区域的一二手交易比例来看：越秀区和番禺区的交易比例已经突破了连续2-3个月一二手交易突破了1：1的比例，说明该区域已经是三级市场的主流。其他区域如荔湾区、黄埔区、天河区出现一二手交易共同升温的行情，体现了购房者强烈的购房意向以及投资趋势。市场关注度的提高让后市的广州三级市场的投资置业导向性更加明确，市场预期被普遍看好。图（7）： 广州市场综述 ? 宏观方面：广州全市的GDP水平不断提高，三大