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房地产开发前期报批与产权服务 综合业务部 前言 培训内容： 介绍房地产的开发流程、规划常识、开发节点、着重分析房地产市场争论焦点问题。主要介绍房地产开发流程，我公司综合部的工作流程，北京市规划现状简介，地产开发的常识和常用概念，前期及报批工作的特点。 房地产开发流程 ?房地产开发一般指房地产开发企业（即开发商），以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为。房地产开发项目有住宅、别墅、商铺、写字楼等等、现市场上提到的所谓商住两用的物业其实是指开发商以住宅为目的进行立项，但在设计以及建设阶段将其建设成为可作为写字楼出售的一种类型的物业。房地产开发流程主要包括以下几个程序： 房地产开发流程 1、 前期的准备前期准备工作主要包括由发改委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的“五证”中的《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》《国有土地使用证》《商品房预售许可证》都是在这个阶段取得的。 房地产开发流程 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 房地产开发流程 2、 建筑施工阶段建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。 3、 销售阶段销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。一个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《项目竣工验收备案表》后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。 房地产开发流程 《北京市房地产转让管理办法》规定，开发经营企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。预售条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程 建设总投资的２５％以上，并确定竣工日期，且满足国土局公布的最长预售期限。 （四）商品房预售实行许可证制度。 综合业务部工作内容及流程 工作内容包括现有的各个项目从启动开始的各项手续办理，取得行政许可。从立项、规划、土地等证照取得或获得行政许可到取得销售面积，配合销售完成预售登记，完成项目规划验收，完成产权初始登记，为小业主办理产权。几乎包括了房地产开发的全部环节。主要职能是把好关项目进度控制、计划控制、和资金控制节奏，协调与政府部门的关系并争取实现政策下的企业利益最大化，以服务好政府、服务好客户并服务于项目的宗旨。 综合业务部工作内容及流程 目前我公司实行的是项目制矩阵式管理，优点是充分利用一切资源节省人力、物力，缺点是交叉较多，决策慢。 从业务流程上讲，综合业务部的业务穿插于项目开发的整个周期。从外部关系上讲，与政府机关报批各种手续=、备案直接代表公司的形象。每个环节的政府许可都直接影响到公司的利益。从客户角度，无论是销售面积还是产权代理服务都代表公司的诚心和服务水平。 前期规划报批工作介绍 1、北京市地理环境与总体规划：北京位于华北平原北端，北纬39-40度，东经约115-117度；总面积16807.8平方公里（其中平原占38%）；土地利用总面5亩（其中农用地占68.13%，建设用地占18.8%，未利用地占13.07%）；行政区划为18个区县，按照市区、卫星城、中心镇、一般建制镇四级城镇体系布局，总人口1136.3万人，另有10个边缘集团14个卫星城市，40片文化保护区。 前期规划报批工作介绍 交通：市区道路有5条环路、10条放射路、15条次放射路、6条贯通东西方向干路、3条南北方向干路、及次干路和支路，2005年北京轨道交通将形成150公里运营路网。 绿化隔离带：2005年将建成面积达12000公顷绿化隔离带。 能源：根据预测，能源总需要量（折合标准煤）2010年为5000万吨左右，市区西南部和北部将建两个热电厂，南水北调、西电东输、15亿立方米陕甘宁天然气进京工程正按进