某水产市场前期认筹工作执行方案.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * 水 产 大 市 场 前期认筹工作执行方案 同致地产顾问有限公司 代理事业部 同致地产 商业专才 活动目的 一、客户积累 二、防止目标客户流失 三、更深入的市场调查 同致地产 商业专才 2003年7月20日——内部认购期开始 活动时间 同致地产 商业专才 南昌市目前已经开始出售的商业项目几乎都采用返租作为一种销售手法，在一定程度上降低了投资者的投资风险。 如江西国际家居港、鸿顺德国际商贸城。 南昌市现有商业项目销售手法分析 认筹策略 同致地产 商业专才 1、经营户买商铺打八折，不存在返租。 2、纯投资户买铺，按年回报率为8%五年一次性返租，返还商铺总价的40%，首付是按照打折后的总价的40%交付。对投资客没有多大的吸引力，销售状况一般。 江西国际家居港 南昌市现有商业项目销售手法分析 认筹策略 同致地产 商业专才 投资案例分析：以总价为300000元的商铺为例，按六成十年按揭,年还返8%计算： 面积 单价 总价 租金 年回报率 100m2 3000元 30000元 30元 11% 返租后首付(总价的40%) 返租后总价 不返租打八折首付 首付差额 五年租金 72000元 180000元 96000元 24000元 180000元 江西国际家居港 南昌市现有商业项目销售手法分析 认筹策略 同致地产 商业专才 1、首先完成商铺的租赁，免租一年半。 2、买商铺，一次性、按揭9.8折。 3、按年回报率为8%三年一次性返还租金，即返 还商铺总价的24%，且从首付中扣除，对客 户产生了较大的吸引力。 鸿顺德国际商贸城 南昌市现有商业项目销售手法分析 认筹策略 同致地产 商业专才 投资案例分析：以总价为30000元的商铺为例，按六成十年按揭,年还返8%计算： 面积 单价 总价 租金 100m2 3000元 30000元 30元 年回报率 返租后总价 返租后首付（已扣除24%） 三年租金 11% 228000元 48000元 108000元 认筹策略 鸿顺德国际商贸城 南昌市现有商业项目销售手法分析 同致地产 商业专才 鸿顺德国际商贸城、江西国际家居港在销售策略中均采用返租模式，但前者从首付中扣除返还租金，而后者是从总价款中扣除。根据投资户的反应，前者的吸引力更大。本项目与前者相似，但又不完全相同，前者在卖商铺时没有区分经营户与投资户的不同，而本项目却必须要考虑两者之间的不同。 认筹策略 小 结 同致地产 商业专才 1、前期登记意向客户中经营户和纯投资户各占50%。 2、让客户感觉到他们享受到了优惠，但又要保证 4000元/m2的均价。 3、因此建议在4000元/m2均价的基础上提价10%，即 4400元/m2，在提价的基础上实施折扣及优惠。 认筹策略 南昌水产大市场 同致地产 商业专才 投资分析：以总价为300000元的商铺为例，按六成十年按揭,年还返8%计算： 面积 单价 总价 租金 年回报率 72m2 4166元/m2 300000元 32元/m2 9.2% 返租后总价 返租后首付（已扣除24%) 不返租九五折首付 两首付之差 三年租金 228000元 48000元 114000元 66000元 82944元 南昌水产大市场 认筹策略 同致地产 商业专才 策略分析: 据现有情况，经营户与投资户各占50%，即相当于50％的商铺将通过返租形式进行产权销售，开发商将承担该部分的返还租金支付，合总价的12％，以4000元均价来算，约为1903万元； 认筹策略 南昌水产大市场 同致地产 商业专才 策略分析: 整体均价提升10％，发展商仍需承担2％的返还租金，； 认筹策略 南昌水产大市场 同致地产 商业专才 策略分析: 1、整体均价提升10％，发展商仍需承担2％的返还租金； 2、而且50%的商铺最初可以收部分租金，这可抵消一部分返还租金。 2、本项目在的年回报率为9.2%，而返还给投资户的年回报率为8%，其1.2%差额部分，也可为开发商获得抵消一部分返还租金，既降低了投资客的风险，减轻了销售的压力。 认筹策略 南昌水产大市场 同致地产 商业专才 认筹策略 一、经营户与投资客的认筹同时进行，但售楼现场人员需对两类客户进行内部标识； 二、开始内部认购时经营户优先选铺，其次为投资客； 三、对经营户来说，有两种不同的优惠方式供他