不动产经济学—第2章(不动产产权)PPT.pptVIP

Nanjing University 南京大学 第四节：土地使用制度 一、现行国有土地使用制度 （一）现行国有土地使用制度的形成 中共十一届三中全会以后，实行土地使用制度改革。20世纪80年代中期部分城市开始了土地使用权出让、转让的试点；1988年4月修改了《宪法》中有关条款，同年12月修改了《土地管理法》，规定“国家实行国有土地有偿使用制度”、“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”。 有偿→ 无偿→ 有偿 Nanjing University 不动产经济学 第二章：不动产产权 不动产经济学 Nanjing University 南京大学 主要内容 第一节 不动产产权概述 第二节 土地所有权制度 第三节 土地使用权制度 第四节 征地制度 Nanjing University 南京大学 第一节：不动产产权概述 一、产权(Property Rights) 定义：关于产权的具体定义很多，但一个被罗马法、普通法以及现行的法律和经济研究基本同意的产权定义为： 产权不仅指人与物之间的关系，而着重是指由物的存在及关于它们的使用所引起的人们之间的相互认可的行为关系，产权安排确定了每个人相对应于物时的行为规范，每个人都必须遵守他与其他人之间的关系，或承担不遵守这种关系的成本。 Nanjing University 南京大学 一、产权(Property Rights) 特征 产权的可分解性 产权是可以细分的，如所有权可以划分为占有、使用、收益和处分权能 产权的排他性 产权的排他性表明产权的拥有者具有确定性，特定的产权其主体只能是唯一的。 产权的可让渡性 在经济学眼里，交易的本质是产权的转移，而不是物品占有的改变。 第一节：不动产产权概述 Nanjing University 南京大学 一、产权(Property Rights) 功能 产权的激励功能 产权的约束功能 产权能够使外部性内部化 资源配置功能 第一节：不动产产权概述 Nanjing University 南京大学 土地产权 土地产权（Land Property Rights）则是指存在于土地中一系列排他性权利束。 在《物权法》中对土地权利做了规定，主要包括对土地所有权、土地使用权和土地他项权利的规定。 需要说明的是在《物权法》中不仅规定了地役权，还对相邻关系做了规定。 第一节：不动产产权概述 Nanjing University 南京大学 二 、房产权 (一)房屋所有权的取得。指因一定法律事实的发生而使不具有某房屋所有权者获得该房屋的所有权。 取得方式: (1)原始取得。指依法不以原所有权人的所有权和意志为根据而取得房屋所有权。主要方式: 1 新建。单位、集体、个人依法出资新建的房屋。 2 没收。不承认被剥夺者原来的合法权益。 3 收归国有。 4 添附。在原有房屋上扩建、加层。 （2）继受取得。指房屋所有人通过某种法律行为从原所有人那里取得房屋的所有权。主要方式:买卖、交易、赠与、继承，以登记为准。 第一节：不动产产权概述 Nanjing University 南京大学 (二)房屋所有权的灭失 指通过某种法律事实而使房屋所有权丧失或与原房屋所有人脱离的法律现象。原因: 1 房屋灭失。绝对灭失 2 房屋转让。 3 法律强制手段。 4 房屋所有权主体灭失。公民死亡和法人解散。 2、3、4、是相对灭失。 第一节：不动产产权概述 Nanjing University 南京大学 三、建筑物区分所有权 (一)建筑物区分所有的一般理论。 建筑物的所有形态有三种:单独所有、共同所有、区分所有。 区分所有是将一栋建筑物分割为不同部分而为众多的住户所有。 第一节：不动产产权概述 Nanjing University 南京大学 (二)建筑物区分所有类型: 最狭义区分所有权：专指区分所有建筑物专有部分所构成的所有权，不包括共有部分。 狭义的区分所有权：指区分所有建筑物专有部分所有权和共有部分持分权。区分所有权不包括基地上的权利。 广义的区分所有权：专有部分所有权、共有部分持分权的复合权利。 最广义的区分所有权:指区分所有建筑物专有部分所有权、共有部分持分权、基地共有（或准共有）持分权以及因共同关系到所生之成员权等四要素所构成的特别所有权，涵盖了区分所有建筑物所产生的一切法律关系，有助于调整各种矛盾。 第一节：不动产产权概述 Nanjing University 南京大学 区分所有建筑物包括两个部分: 专有部分.是指在构造上能明确区分,具有排他性,能独立使用的建筑物部分. 共有部分.是指除专有部分外的其他部分.分为法定共有和约定共有. 法定共有:指在性质上属于维持建筑物本身牢固安全的完整部分(如