不动产经济学—第4章(不动产市场)PPT.ppt

Nanjing University 不动产经济学 第四章：不动产市场 不动产经济学 Nanjing University 南京大学 主要内容 第一节 不动产市场体系 第二节 不动产市场的运行 第三节 中国的土地市场体系 第四节 中国的土地市场管理 Nanjing University 南京大学 一、不动产市场体系的内涵 不动产市场体系的简要定义，是指多种不动产市场互相联系，互相制约所形成的市场集合体和系统。 不动产市场体系是多种不动产市场的集合而形成的有机统一体。 不动产市场体系是多种不动产市场之间密切联系的市场关系。 不动产市场体系是一系列不动产市场构成的系统结构。 第一节：不动产市场体系 Nanjing University 南京大学 二、不动产市场体系的结构 不动产市场体系的构成可以按照不同的角度进行划分 按市场运行层次划分 一、二、三级市场 按用途需要划分 住宅市场； 办公楼市场； 商业用房市场。 不动产市场交易客体划分 土地市场； 房产市场； 不动产中介服务市场； 不动产金融市场； 物业管理市场。 第一节：不动产市场体系 Nanjing University 南京大学 （一）土地市场 1、土地市场的涵义 土地市场又称为地产市场，是土地这种特殊商品的交易领域及其在流通过程中发生的经济关系的总和。 土地市场流通的土地，主要是城市土地。 土地市场的内涵包括：集体土地所有权和使用权的转移和国有土地使用权转移。 2、土地市场运行条件 -（1）良好的市场经济外部环境 ； -（2）完善的土地法律法规 ； -（3）明晰的土地产权 ； -（4）发达的土地金融 ； -（5）优质的市场中介服务。 第一节：不动产市场体系 Nanjing University 南京大学 Nanjing University 南京大学 （四）不动产金融市场 不动产金融市场是指与不动产开发、生产、流通、消费相联系的资金融通活动的领域和场所，是不动产业与金融业互相融合和渗透的产物。 不动产金融市场的具体业务包括： 不动产生产性开发贷款； 证券（股票、债券）融资； 不动产信托； 住房消费信贷即购房抵押贷款； 住房公积金； 不动产保险。 不动产金融市场对于支持不动产开发特别是住宅建设，提高购房能力，扩大住宅消费，改善居住条件发挥着十分重要的作用。 不动产金融市场也是国家实施宏观调控的重要手段。 第一节：不动产市场体系 Nanjing University 南京大学 （五）物业管理市场 1、物业管理市场的涵义 物业管理市场是物业管理企业为物业业主或使用人所提供的商品性劳务活动的市场，本质上是一种服务性市场。物业管理市场有两个主体，其供给主体是各类物业管理企业和专业服务企业；需求主体是业主或非业主使用人。 2、物业管理市场的特点 （1）服务性； （2）契约性； （3）双向选择性； （4）职能的双重性。 3、物业管理市场的发展趋势 一是物业管理企业化； 二是物业管理专业化； 三是物业管理社会化； 四是物业管理市场化； 五是物业管理智能化 。 第一节：不动产市场体系 Nanjing University 南京大学 三、不动产市场的特性 （一）不动产市场是一异质市场 ； （二）不动产市场的组成复杂； （三）议价过程明显； （四）有景气循环； 景气循环（business cycle）：经济活动的表现（就业、所得、产出、价格）随时间而有高低起伏的现象。经济表现的强弱可能起因于季节性波动、或景气循环、或长期世纪趋势。景气循环的过程可以分为扩张和衰退二阶段，细分又可再分为复苏、繁荣、衰退、不景气四阶段。 （五）明显有市场失灵现象。 市场经济下，价格机能引导社会经济资源的使用与分配，使社会的经济福利最大；而市场失灵，即价格机能引导的资源分配无法追求至社会的经济福利最大。 第一节：不动产市场体系 Nanjing University 南京大学 Nanjing University 南京大学 一、不动产市场的功能 1、传递信息的功能； 2、优化不动产资源配置，提高经营效益的功能； 3、促进劳动生产率提高的功能； 4、调节和再分配国民收入的功能； 5、理顺流通环节的功能； 6、促进住房消费和优化消费结构的功能。 第二节：不动产市场的运行 Nanjing University 南京大学 二、不动产市场运行机制 （一）不动产市场运行机制的内涵 不动产市场是不动产交易关系的总和。要使不动产交易关系得以形成，必须具备下列三个要素： 一是不动产交易主体，包括供给主体（卖方）和需求主体（买方）。 供给主体即从事不动产交易的卖方当事人，包括国有土地使用权的法人代表，不动产开发商、建筑商、中介商，以及与不动产交易有关的一