恒河电子宾馆项目前期沟通思路0715PPT.ppt

2、户型建议——户型设计参考建议 案例参考： 蓝光COCO金沙1号楼A4户型2室2厅1卫1厨 65.00㎡ 动静分区，交通动线简单、便捷 赠送景观阳台、生活阳台，双阳台设计 落地飘窗、阳台、结构板等赠送方式结合 2、住宅户型建议——户型设计参考建议 案例参考： 合能·四季映像套二可变三房71.39㎡ 动静分区，交通动线简单、便捷 赠送景观阳台、生活阳台，双阳台设计 结构板、阳台赠送结合赠送可变空间 2、住宅户型建议——户型设计参考建议 案例参考： 西班牙森林二期C1户型3室2厅2卫1厨 88.21㎡ 户型方正、动静干湿分区，交通动线简单清晰 赠送景观阳台、生活阳台 主卧空间大 飘窗设计，增加空间尺度 价格定位（住宅产品） 住宅价格定位策略（此价格为当前市场价格，需结合工程进度及入市时机进行调整） 序号 项目 权重 蓝光coco 保利康桥 华润二十四城 太阳公元 本项目 1 主力面积 25% 10 2.5 7 1.75 8 1.75 8 1.75 10 2.5 2 地段 20% 9 1.8 9 1.8 9 1.8 9 1.8 9 1.8 3 朝向 10% 8 0.7 9 0.9 9 0.9 9 0.9 8 0.8 4 景观 15% 7 1.05 8 1.2 9 1.35 8 1.2 7 1.05 5 楼盘规模 10% 7 0.7 8 0.8 10 1 9 0.9 7 0.7 6 配套 10% 9 0.9 9 0.9 10 1 10 1 9 0.9 7 品牌 10% 8 0.8 9 0.9 9 0.9 8 0.8 8 0.8 　 　 100% 58 8.45 59 8.25 64 8.7 61 8.35 58 8.55 　 　 项目均价 9400 　 14000 　 12000 　 14000 　 　 　 　 权重均价值 9511.243 　 14509.09 　 11793.1 　 14335.33 　 　 　 　 　 　 40% 　 20% 　 20% 　 20% 　 100% 本案测算价格 11932 市场结合案例推导价格区间 物业均价11932元/平米 71万﹤ 60-80㎡ ﹤96万主力户型总价控制 项目形象定位 LOFT——最豪华的LOFT顶层套房 商业——沿艺术范的商业中心 住宅——城市精英公馆 国际 艺术生活中心 项目初判 住宅市场分析 LOFT市场分析 项目定位 营销思路 商业环境分析 沟通思路 13 16 17 18 1 3 4 一、个案分析【保利康桥】-建设路核心原湾大宅 保利品牌 城市中央 800米超宽楼间距 原生态自然资源 建设路商业配套 主力面积 123㎡ 6 价格：14500元/㎡ 7 5 14 2 在售 已售 未售 11 10 9 12 6 8 13 15 16 17 18 1 6 3 6 4 在售戶型 主力户型（㎡） 楼栋分布 总套数 成交 套数 成交比 套三 123 5 128 15 11.7% 套四 198 14 56 22 39.3% LOFT 38、42 7 253 75 29.6% 合计 437 122 28% 2 数据来源：克尔瑞 剩余产品以三房、四房大户型为主，户型面积120㎡以上。 123㎡户型 3室2厅2卫1厨 198㎡戶型 4室2厅3卫1厨 1、户型鉴赏：典型改善物业 172㎡戶型 3室2厅3卫1厨 大户型住宅产品：改善性户型，空间可变性较小，阳台赠送面积大（常规赠送），室内空间浪费大 2、保利康桥价格及销量走势图 前期住宅推广频繁 货量速推 后期产品线缩短 月均去化：30套 14000-16000的价格走势 价格持续走低 均价偏高，后期价格支撑力变弱 数据来源：克尔瑞 二、个案分析【蓝光COCO时代】-建设路首个青年公馆 小区景观 住宅 建筑面积:130830㎡ 幼儿园 建筑面积:1300㎡ 底商（2-3F） 建筑面积:14300㎡ 地下室 建筑面积:5300㎡ 蓝光品牌 差异化定位 面积：50-89㎡ 价格：10300元/㎡ 纯刚需产品 项目地块较小，但功能配套较全，整体以商业、学校配套支撑住宅，满足当前青年业主的生活需求与节奏 1、差异化竞争填补市场空缺，同时具备可变空间优势 区域项目分布示意 项目名称 主力面积区间 面积赠送情况 是否有可变空间 备注 招商东城国际 51-68 几乎无赠送 无 办公性质 协信中心 80-113 常规阳台赠送 无 　 万科钻石广场 45-48，70-170 几乎无赠送 无 办公性质 世茂玉锦湾 110-150 常规阳台赠送，阳台个数较多 无 　 九龙仓御园 137-168 常规阳台赠送 无 　 嘉通云尚 50-104 常规阳台赠送 无 　 和信融锦云湾 70-