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【北美购房网】 美国房产买卖的尽职调查——权利和保障 大多数商业地产项目的买家都清楚 “前期尽职调查”起到的重要作用，而私人 住房买卖交易中则甚少被提及和重视。笔者希望通过本文告诉众多进行私人住 宅房地产买卖的读者：前期尽职调查是您应有的权利且为您的投资提供了坚实 的保障。 房地产交易的前期尽职调查目的主要是为了确保买卖双方在签订合同之前、即 双方确定合同权利义务之前，通过合理信息披露、调查，更好地、更全面地了 解标的地产本身的状况，以便合同谈判时基于前期尽职调查的情况来完善交 合同各方的利益。其概念的产生以及对披露信息的调查方式，意味着买方是前 期尽职调查中受益最多的一方。 在纽约州的房地产交易中，仍然延续传统的 “买者自慎原则”(Doctrine of Caveat Emptor) ，原本主要适用于独立别墅的交易中事后发生的建筑瑕疵等 房屋状况。法官会运用“买者自慎原则”来判断卖方是否有欺骗或者误导。 如果买方在交易前期确实有办法通过合理的尽职调查发现相关问题，那么法官 将会否定买方的控告。例如前期卖方表述地产供水充足、事后却发现水管供水 存在充足问题；最后法官判定买方败诉，理由是买方前期并没有调查当地公开 的相关供水问题记录。 如果地产瑕疵不能通过买方的尽职调查范围内合理发现且唯独卖方所知，那么 卖方有义务进行该瑕疵和相关问题的披露。例如在买方第一次看房时，承重墙 上的建筑裂缝被卖方用石膏板遮掩；最后法官判定买方胜诉，理由是该建筑裂 缝无法通过买方的合理尽职调查发现且唯独卖方所知。 除了“买者自慎原则”，纽约州司法部于 2002 年又实行了一个利于卖方的 “房屋状况披露法案”(PCDA) ，其要求住宅房地产卖方有义务向买方就房屋 状况本身做出长达 48 个肯定性表述；但是同时该法案也给了卖方一个替代性 选择，即卖方可以选择不进行 48 个肯定性表述，对价是卖方必须在过户时从 房价余款中扣除 500 美元作为补偿。可想而知，自 PCDA 颁布以来，便再没 有卖方愿意冒着“欺骗”、“误导”等控诉风险而不支付 500 美元。这样的法 律环境下，使得买方的前期尽职调查变得越来越重要、标准也越来越高。法律 风险作为购房合同的众多因素之首，需要有专业知识、丰富尽职调查 经验的律 师为客户把关，谨慎分析、妥善对待，其目的是在合同签署前尽可能地认知对 方全部的真实情况，以实现利益最大化。这也成为了房地产律师的职责范围之 内。 由于美国各州地产法和惯例法规定不同，对于前期尽职调查的时间点设立也不 同。在纽约州，前期尽职调查是在买卖双方签署正式购房合同之前。其主要还 是因为纽约州的地产市场过热、“卖方市场”占主导地位。当一处地产存在多 个潜在买方来竞争的时候，卖方是不会愿意先期与单一买方行使合同权利义 务、再等买方做尽职调查，这样也避免了买方中途以尽职调查出现问题为由来 取消并终止合同。如此一来，合同签署前的尽职调查无疑又给了买方时间上的 无形压力。因此有时候，买方若急于进入合同程序，会做出放弃前期尽职调查 的决定。亦或者，有些律师为了避免承担相关的法律责任，以低律师费为由、 明确其工作范围不包括前期尽职调查，将责任转嫁给客户自行承担。但正如之 前强调，前期尽职调查的重要性决定了其成为一个必要的权利。如何行使好这 个必要的权利、并达到其符合的调查标准，这对于普通大众来说并不简单。不 同的地产形态对于前期尽职调查的内容和范围都有着不同的标准。律师作为法 律服务的提供者在房地产投资中扮演着非常重要的角色。律师的前期尽职调查 工作完善与否，关系到交易各方的后续利益保障问题。因而，房地产交易方切 不可因想省一笔律师费而草率行事，以免因小失大、得不偿失。 01 共有公寓 / 合作公寓 所有公寓购房者在签署合同时都会有条款写明“已经收悉大楼计划书和相关修 订案、并愿意接受所有所含内容”。这使得公寓式房产最为重要的尽职调查内 容就是审阅大楼计划书 (Offering Plan)。而往往大楼计划书的内容繁多、复 杂，此时就需要买方律师在前期合同谈判时仔细阅读并将相 关信息披露给客 户。其中包括了大楼特殊风险披露、大楼产权形式、大楼住户入住规则、所购 单位记录在案的房型图、大楼目前所有的居住许可证效力等等。除此之外，律 师还应 当在前期尽职调查过程中，考虑到一些无法从审阅大楼计划书中发现的 问题。例如，大楼目前是否收到诉讼困扰以导致将来大楼公摊费由此增加（在 审阅近年大楼财务报表时也可验证相关诉讼和大楼律师聘用费的增加）、所购 单位本身或临近单位是