上海高级别墅区建设项目后评估报告（2013年）.docVIP

新乡市XX项目 XX二期后评估 编制单位：新乡市XX置业有限公司 编制时间：2013年 月 日 新乡市XX项目北区二期后评估 1 项目概况 新乡市“XX”项目位于XX部板块，东至和平路、南至海河路、西至劳动路、北至南环路。项目占地面积655亩，中间由枊青路分隔为南区、北区，总建筑面积40.66万平米。 南区为XX别墅项目，占地350亩，容积率1.0。业态分为独栋别墅、双拼别墅、商业、会所，建筑面积约9.78万平方米； 北区为XX住宅项目，占地300亩，容积率1.5。业态分为多层、小高层（10层）、高层住宅（18层）、商业、幼儿园、地下车库，建筑面积30.66万平米。 北区二期小高层3栋，建筑面积2.46万 平方米，多层4栋，建筑面积1.41万平方米，车库建筑面积0.77万平方米，总建筑面积 4.64万平方米。 2合约工作后评估 2.1项目成本构成、比例及目标成本、动态成本对比表 项目指标 北区二期 北区二期 北区二期　 北区二期 北区二期 北区二期　 北区二期 建筑面积(㎡) 46401.89 　 　 46401.89 　 　 　 户数（户） 306.00 　 　 306.00 　 　 　 出房率（%） 73.27% 　 　 73.27% 　 　 　 可售建筑面积(㎡) 33999.80 　 　 33999.80 　 　 　 科目编号 科目 动态单方（元/m2) 动态金额(万元） 比例 控制指标(元/建面㎡) 目标成本（万元） 比例 差额（万元） 1 土地费用 324.70 1506.67 12% 324.70 1506.67 12% 0.00 2 前期工程费 49.21 228.33 2% 45.04 208.99 2% 19.34 3 建安工程费 1757.25 8153.99 65% 1755.72 8146.87 63% 7.11 4 基础设施费 319.66 1483.27 12% 442.44 2053.01 16% -569.73 5 公共配套费 0.00 0.00 0% 　 0.00 0% 0.00 6 间接费用 19.01 88.22 1% 15.70 72.85 1% 15.37 7 直接费用 2469.83 11460.48 92% 2583.60 11988.39 93% -527.91 8 财务费用 72.64 337.07 3% 51.67 239.77 2% 97.30 9 销售费用 70.60 327.59 3% 60.00 278.41 2% 49.18 10 管理费用 81.94 380.21 3% 77.51 359.65 3% 20.56 　 　 2695.01 12505.35 100% 2772.78 12866.22 100% -888.79 2.2项目目标成本12866.22万元，动态成本12505.35万元。共计减少成本888.79万元，降幅6.9% 。 2.3土地费用实际成本与目标成本一致，均为1506.67万元。因本项目为整体收购，收购成本作为合约目标成本，未考虑其它因素。但在工程实施过程中发生地下光缆迁移费用，为与目标成本保持一致，未将此项费用计入土地费用。建议拿项目在做目标成本是应考虑一定比例的不可预见费用。 2.4前期费用目标成本208.99万，实际成本228.33万元，增加19.34万元。各项费用明细如下： 科目编号 科目 动态单方（元/m2) 动态金额(万元） 比例 控制指标(元/建面㎡) 目标成本（万元） 比例 差额 1 勘察丈量费 4.20 19.47 9% 4.13 19.16 9% 0.31 2 规划设计费 39.29 182.33 80% 32.05 148.72 71% 33.61 3 报批报建费 2.58 11.96 5% 3.00 13.92 7% -1.96 4 招标及失标费 1.13 5.24 2% 0.86 3.99 2% 1.25 5 三通一平费 2.01 9.33 4% 2.00 9.28 4% 0.05 6 建设方临时设施费 0.00 0.00 0% 3.00 13.92 7% -13.92 　 　 49.21 228.33 100% 45.04 208.99 100% 19.34 2.4.1勘察丈量费目标成本19.16万，实际成本19.47万元，增加0.31万元。 2.4.2规划设计费目标成本148.72万，实际成本182.33万元，增加33.61万元。规划设计费发生费用合同明细如