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六大行创新房贷实惠大揭底 随着房贷压力大增大，房贷政策的打压，“准房奴”们如何挑选理财房贷产品省钱?活力 贷，接力贷种种产品让人应接不暇。 案例接待人：张先生 房贷金额：100 万 首套住房 贷款年限：30 年 1、活利贷 研发银行：渣打银行 口号：贷100 万省60 万 客户限制：贷款年限在5 到30 年之间的中长期客户适用。 客户成本：持续存款，不计零存整取利息。 实际作用：随存随取，省钱效果不明显。 就在中资银行为是否执行央行7 折利率优惠政策忙得不可开交之时，外资银行用其特有 的方式进入到争抢房贷客户的市场中来。 渣打银行这款“活利贷”产品的原理是，如果客户在申请贷款之后手头有闲置资金,可随 时存入还款账户冲抵房贷本金,但该资金也可随时取出,银行系统会按日计息。因此,即便第二 天就取出存入的资金,当日的还贷利息也会有所减少。 以张先生30 年期的100 万元贷款为例,只要他能够做到每月向还款账户上存入3000 元, 到期可以节省利息近60 万元,同时,还可以缩短8 年的还款期。另外，如果张先生房贷本金尚 有20 万元，当他将闲散资金5000 元存入该还款账户时，当日房贷的利息即以19.5 万元计算; 如果第二天他又存入闲散资金2000 元，那么当日房贷的利息以19.3 万元计算，当然，他也 可以随时提取这7000 元资金。 对此该行人士认为，该贷款最大特点在于，客户如果有闲置资金，可以随时存入该银行 账户，存一天，则抵扣一天的贷款利息，存一元，则抵扣一元的贷款本金，取走则恢复正常。 虽然客户损失的是活期利息，但是相比目前0.35%的活期利率来说，抵扣掉的贷款本金却能 给客户节省高达4.455%以上的贷款利率，无疑是个非常划算的买卖。 专家提示：买卖是否划算，不仅要看利率，还要看成本。据了解，该产品额外费用为首 年需要支付账户关联费1000 元，后两年每年500 元，目前推广期内减免后两年费用，但依然 需要首年1000 元费用。另外，该产品只对贷款年限在5 到30 年之间的中长期客户适用，不 能提供给短期客户，同时，客户贷款余额必须在30 万元及以上才能申请。由此来看，银行要 客户权衡的，远远不仅是活期利率，更多的是在长期还款过程中的一种“只存钱，不要利息” 的还款方式。 2、点按揭 研发银行：深圳发展银行 口号：最低房贷优惠利率3.78％ 客户限制：仅限于10 年期及以上房贷客户。 客户成本：想少还房贷先存钱，存款利息银行不付。 实际作用：30 年贷100 万元省3.6 万元。 这是继“活利贷”之后，国内银行推出的一款由客户花钱买“点”来降低贷款利率的新 型贷款产品。 所谓的“点”，在这里特指贷款金额中的百分比，比如客户买一个“点”，就相当于其贷 款金额的1%。这款产品的原理就是客户通过预先支付一个或多个“点”的费用，可以使贷款 利率降低。以张先生为例，他100 万元的贷款，1个点就表示需要支付1 万元的费用。深发 展点按揭房贷产品分别针对10-20 年期和20-30 年期的贷款，制定了购买1.25 个点和1.5 个点享受低利率的房贷产品。也就是说，张先生最高可以购买1.5 万元的产品。按照目前30 年期7 折房贷利率4.158%计算，张先生一共需要支付75 万元利息，而办理点按揭业务，他 花1.5 万元购买贷款总额的1.5个点，就能拿到3.78%的超低利率，总共节省7.8 万元，省 息达10%。 但产品说明同时显示，点按揭实际上是对预计未来较长期限还款的一种投资，贷款时间 越长，利息节省越多，平衡点大约在四五年左右。也就是说，客户买点付出的费用，需要依 靠贷款在后面四到五年累计的利息节省“赚”回来。超过这个期限，客户就赚了，否则就不 划算。 专家提示：这款产品最诱人的地方就是将贷款优惠利率由现行的7 折直降至6.3 折。对 于那些连7 折还没有享受到的客户来说，花少则几千元多则几万元，换来6.3 折的贷款利率 是很划算的事情。但其中客户购买“点”的资金整存整取利息被完全忽略掉了。按照张先生 的情况，1.5 万元存30 年，本息要有4.2 万元，这笔费用银行是不会退回来的。 3、双周供 研发银行：深圳发展银行 口号：缩短还款期限可达五六年或更长，省贷款利息可达21.7％或更高 客户限制：收入较高且收入稳定。 客户成本：为还款一个月跑两次银行。