上半年地产总体剖析.pptVIP

河南徐辉建筑工程设计事务所 上半年房地产市场小结 2013年上半年房地产市场延续去年的回暖走势，行业呈现出“一冷四热”的局面： “国五条”调控政策遭遇市场冷遇， 行业投资环境全面回暖、 城市住宅市场成交量持续回升、 重点城市项目价格普涨、 土地市场量价齐升。 房地产行业在稳步回升的同时，外部环境却正在酝酿着极大的变数： 国际经济环境不容乐观，国内宏观经济面临的不确定性增强； 新一届政府的执政理念正在发生转变，在其对房地产行业明确表态之前，体系外因素对行业的影响存在一定的变数。 　一、宏观经济环境不佳，房地产业喜忧参半 1、国际经济复苏进程缓慢，外部环境仍不容乐观 今年以来美国经济复苏的迹象相对明显，但是对中国的正面作用其实并不大。 其一，美国经济复苏并非是因为找到了新的经济增长点，而是因为越来越多的企业意识到，“美国制造”其实更为经济实惠。在我国人力成本快速上升的背景下，大量的传统制造业回流到美国本土无疑将对我们的经济发展形成阻力； 其二，6月19日美联储在结束两天的议息会后宣布并且明确了量化宽松放慢和全部退出的时间表、路线图，对于中国等发展中国家而言，QE3的淡出意味着国际资本的集中退出，这对于包括房地产行业在内的诸多资金密集型产业来说，显然都是坏消息。 其三，欧盟经济恢复仍较为缓慢，加上近期的贸易摩擦，对中国经济发展产生负面影响； 其四，日本奉行的零利率“极端宽松”的货币政策也没有带动日本的实体经济复苏。 　　 欧美日等主要发达国家经济复苏缓慢对于改善我国整体出口环境不利，同时考虑到欧盟与我国贸易摩擦加剧、美国实施以出口推动就业和经济复苏的政策，未来我国出口增长将面临更大的压力，国际外部环境仍面临诸多不确定性。 2、二季度国内经济颓势已现，下半年国内两大变数或引发新一轮危机 虽然上半年一季度中国宏观经济延续2012年底的反弹趋势表现尚好，但二季度以来已经出现明显回落征兆： 2013年上半年PMI走势 2013年下半年国内宏观经济走势有相当大的变数 地方财政在收入大幅缩减的情况下，支出依然在增加，基础设施建设、保障房、完善社会福利、发展新兴产业、兴建水利设施甚至维护社会稳定等支出依然在增加，以及08年底为应对国际金融危机的冲击，政府启动4万亿投资计划，从今年下半年开始集中迎来还款期。地方债务的集中到期可能引发地方政府债务风险。 新一届政府致力于加速推进经济结构转型。从李克强总理上台半年以来的动作来看，无论是在国务院会议上否定继续用政府投资来拉动经济，还是近期面对银行“钱荒“时的按兵不动，都体现出其不同于前任的管理风格，在新一届政府执政满半年之后，经济结构转型将逐渐加快，而这样的转型从长期来看无疑是巨大的利好，但在短期之内恐怕将给经济带来阵痛，可以预期到的是，2013年下半年国内经济数据出现明显滑坡将是大概率事件。 二、2013年上半年房地产市场呈现“一冷四热” (1)为了调控而调控，“国五条”陷入少人响应的尴尬 2012年以来整个房地产市场量价齐涨、地王重现、企业销售业绩持续攀高，过热征兆的出现使得政府对房地产行业压一波确实是有必要的，但“国五条”所选择手段却出现巨大偏差。地方政府对待本次“国五条”的态度又一次让我们看到房地产市场一直以来都不缺政策，所欠缺的一直是政策的执行。 对于新政，本次地方层面的跟进态度也明显偏消极。 其一，“限购加强”响应者寥寥无几。全城限购仅沈阳一地落实；关于“已限购城市进一步从严”，仅在北京细则中有所体现；而“未限购的三四线城市酌情加入限购行列”，在地方层面上也没有得到任何响应。 其二，二套房贷未立即落实。仅北京等极个别城市将二套房贷首付提升至7成，而在全国范围内仍未达成共识，甚至在一线城市中也未有更多效仿者。 其三，存量房交易个税调整对市场的影响力被严重高估。个税20%征收也唯有北京一地落实，其他一线城市大多处于宣而不行的状态中，而在三四线城市层面上，由于住房信息体系建设的相对滞后，对于该条新政原本就不具备基本的执行基础。 1、“国五条”调控全面遇冷，房价控制目标成为主基调 (2)房价控制目标成为今年调控主基调，对市场影响局限于短期 本次“国五条”，唯一得到地方政府普遍执行的是房价控制目标，这几乎已经成为今年调控的主基调，从目前来看各地的落实情况来看，对房价的控制普遍以当地人均可支配收入增幅为比较对象。 首先，政府通过行政手段来压制商品房均价数据不存在任何难度，当前各地房管部门普遍的做法是：高档项目限制预售证的批复、中档房限制价格的涨幅、低档房加紧审批入市，通过这样的操作，我们相信到今年年底，各地的房价控制目标一定都能“圆满完成”； 其次，如果我们将典型城市最近几年统计局所公布的商品房销售均价涨幅数据与当地人均可支配收入涨幅做比较，不难发现房价其实一直都在