第六章房地产项目选址、规划与设计PPT.pptVIP

2.影响居住形态的因素 自然条件 经济条件 科技水平 建造目的 （二） 居住区结构模式 居住区按居住户数或人口规模可分为居住区、小区、组团三级，居住区分级控制规模见下表。 居住区规划组织结构可采用居住区-居住小区-居住组团、居住区-居住组团、居住区-街坊等多种类型。 居住区。泛指不同居住人口规模的生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模（30000-50000人）相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的生活聚居地。 居住小区。指被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（5000-15000人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本物质与文化生活所需的公共服务设施的生活聚居地。 居住组团。指被小区道路分隔，并与居住人口规模（1000-3000人）相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的生活聚居地。 街坊 街坊是城市道路或居住区道路划分，它的规模介于居住组团和居住小区之间。 （三）居住区的用地组成 1、居住区的用地组成要素：住宅用地，公共服务设施用地，道路用地，公共绿地（主要由这四大用地组成，但允许小型无公害工厂用地，市政工程设施用地，水面） （1）住宅：住宅建筑基础占有的用地及四周的一些空地（其中包括住宅入口的小路，宅旁绿地和家务院）。 （2）公共服务设施用地：只与居住人口规模相对应配建的。如居住服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基础地及所其所属场院，绿地和配建的停车场等。 （3）道路用地：住居住区内各级道路的用地，其中包括道路，回车场，停车场用地，小广场。 （4）公共绿地：只居住区级，小区级及街坊内的公共使用绿地，包括居住区级公园，小区级小游园，小面积和带状绿地。其中包括儿童游戏场地，青少年和成年老年人的或顶和休息场地。 二、居住区规划设计要求 1．舒适——要有完善的住宅，公共服务设施，道路及公共绿地服务设施项目齐全，设备先进，并且有宜人的居住环境。 2．便利——居住区的用地布局要合理，公共建筑与住宅有方便的联系。各项公共服务设施的规模和布点恰当，便利居民使用。居住区的道路系统和道路断面形成合理，步行与平行互不干扰，有足够的停车场地。 3．卫生——在居住区内有完善的给水，雨水与污水排水，煤气与集中供暖系统，居住区内空气新鲜净洁，无有害气体与烟尘污染，日照充足，通风良好，无噪声，公共绿地面积较大。 4．安全——对防止火灾，地震，交通安全有周密的考虑，创造安全的居住环境。 5．美观——居住区应具备赏心悦目，富有特色的景观，建筑空间富有变化，建筑物与绿地交织，色调和谐统一。 三、居住区规划的相关指标（一）居住区规划用地指标 （1）居住区用地平衡控制指标 （2）人均居住区用地控制指标 (二）居住区各项用地界限划定的技术性规定 居住区用地范围确定 住宅用地范围的确定 公共服务设施用地范围确定 住宅底层为公共服务设施时用地范围确定 道路用地范围确定 公共绿地范围确定 居住区用地范围确定 居住区以道路为界时，若属城市干道或公路，以道路红线为界；若属居住区干道时，以道路中线为界 与其他用地相邻时，以用地界线为界 与天然或人工障碍物相邻，以障碍物边线为界 居住区内的非居住用地或居住区级以上公共建筑用地应扣除 住宅用地范围的确定 以居住区内部道路红线为界，宅前宅后小路属住宅用地 住宅与公共绿地相邻，没有道路或其他明确界限时，通常在住宅的长边以住宅的1/2高度计算，住宅两侧一般按3-6m计算 与公共服务设施相邻的，以公共服务设施用地边界为界 如公共服务设施无明确界限时，以住宅要求计算 公共服务设施用地范围的确定 有明确用地界线的公共该服务设施按基地界限划分，否则，可按建筑物基底占用土地及建筑四周实际所需利用的土地划定界限 住宅底层为公共服务设施用地范围的确定 将建筑基底及住宅各占该建筑总面积的比例分摊，并分别计入住宅或公共服务设施用地内 当服务设施突出住宅或占用专用场地院落时，突出部分的建筑基底、因公共服务设施需要后退红线的用地及专用场地的面积均应计入公共服务设施用地内 道路用地范围的确定 居住区道路作为居住区用地界限时，以道路红线的一半计算 小区道路和住宅组团道路按道路路面宽度计算，其中包括人行便道 公共停车场、回车场以设计的占地面积计入道路用地 宅前宅后小路不计入 公共服务设施用地界线外的人行道和车行道均按道路用地计算 公共设施专用道路不计入 公共绿地用地范围的确定 应包括居住区公园、小区公园、住宅组团