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团购房风险提示 此次干部团购住房性质是以职工团购房代表办公室牵头组织的团购行为，并非单位福利购房，完全属于个人行为，购房原则是：个人自愿，风险自担。前期在与开发商考察和谈判的过程中，我们将项目风险控制和防范放到首要原则，采取各种措施确保团购资金和项目的安全性。但是，由于干部团购房行为可能会受到国家调控政策、楼市情况等各个方面的不确定因素影响，是有一定的投资风险的。因此，各单位在团购房登记工作中，对于干部购房以下几个方面的个人投资风险，应提示和告知每名干部职工。 一、国家调控政策可能带来的投资风险 自2010年以来，国家采取了多项严厉措施对楼市进行调控。曾先后出台了“国五条”、“国十条”、“国八条”等政策，有效地抑制了商品房价格的上涨。7月7日，温家宝总理在江苏常州调研时又强调，要防止变相放松购房政策，毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹。据悉，这已经是温家宝今年第五次谈房价，五次均强调房价的合理回归。温总理在讲话中再次强调，要进一步做好调控工作，要求把握以下几个方面：一要继续坚决抑制投机投资性需求，防止变相放松购房政策，防止不实信息炒作误导。二要采取有效措施，积极引导和支持房地产企业调整产品结构，增加普通商品房供给，满足合理的自住性需求。三要继续稳步推进保障性安居工程建设，尽快形成有效供给。 从温总理的讲话可以看出，对投机投资性需求者，政府是坚决抑制和打击的，国家将继续加强市场监管，严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，国家对首套房购置群体的优惠政策，也是对限购政策的侧面呼应。下一个阶段，中央对房地产市场的调控政策是不会动摇的，房价调控方向不变，力度不减。 二、房产税开征可能带来的投资风险 温总理讲话中，“把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策”，“抓紧研究推进房地产税收制度改革，加快建立健全房地产市场调控的长效机制和政策体系”等表态，明确地反映出开征房产税的调控方向。 从2011年初，建立健全房地产市场调控的长效机制和政策体系就已经提上了日程，在“限购”“限贷”等调控手段之外，包括房产税、大中城市住房信息联网等政策也开始了加紧试点和推动。经过上海、重庆房产税试点之后，国家将加快房产税开征的步伐。 现有的国家调控主要是限购、限贷等行政手段，在当前调控压力较大、走势仍不明朗之际，可以预见下半年房产税、住房信息联网等针对存量设置的调控机制将加快推行，形成政策组合拳，更好促进房价合理回归。以“限购”为代表的调控政策在遏制房价过快上涨的过程中起到了不可替代的关键性作用，但从长远看，带有明显行政色彩的调控手段迟早要被市场化的手段所取代。要巩固调控成果，在遏制投资、投机性需求的同时推动房地产市场的健康发展，需要更多常态化的政策手段和更多市场化的调控机制，房产税开征等长效机制势在必行。 三、保需求，抑投机，保障房供给将减少市场刚性需求，可能带来房价下行的投资风险 除了建立调控的长效机制外，温总理在本次表态中重点提出要采取有效措施，积极引导和支持房地产企业调整产品结构，增加普通商品房供给，满足合理的自住性需求；要继续稳步推进保障性安居工程建设，尽快形成有效供给。中央推行的保障房制度，不仅解决部分低端收入群体的住房问题，更能在一定程度上遏制开发商上涨房价。当供需比例失调时，刚需群体被逐步消化，人们对房屋的需求大量减少，房价便会自然而然下跌。 房地产调控的基本出发点并非单纯的限制，对合理自住需求，投资、投机需求“有保有压”的方针，以及大力推动保障性住房建设的措施，本身都是促进房地产市场持续发展的鼓励性政策。国家提高保障房供给，也是稳定房地产市场的手段之一。随着下半年保障性住房大量完工，市场刚性需求将有所下降，房企面对高库存的压力，在供大于求的情形下，降价销售将是趋势。这对于抑制房价增长也将产生积极作用。 四、西安市调控及限购政策的约束 西安市楼市调控主要采取了八个方面的措施，具体是进一步落实政府责任加大保障性安居工程建设力度、调整完善相关税收政策，加强税收征管、强化差别化住房信贷政策、严格住房用地供应管理、合理引导住房需求、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制、坚持和强化舆论引导国办发〔2011〕1号和《西安市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作有关问题的通知》[市政办发（2011）26号]精神强化差别化住房信贷政策对贷款购买第二套住房的居民家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。合理引导住房需求已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）、能够提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住