选址注意事项.docVIP

1.地区经济。不同地市收入水平、物价水平都会影响到选址企业的消费数量和支付价格。同地市不同区域也是如此。所以选址一般应选择在经济繁荣、经济发展速度较快的A级、B级城市或C级城市的商务经济活动频繁、行政管理部门集中的区域。如：北京为A级城市，郑州为B级城市，开封为C级城市。同地市不同区域以开封为例：鼓楼区为经营服务税收上缴额度最高的的区域属于商务经济活动频繁区域，金明区属于行政管理部门集中的区域，以上两个区域为首要选择点。 2.区域规划。在选址之前，必须要清楚潜在的建筑规划，因为规划往往会涉及到租赁物业的拆迁和重建，如果不清楚，盲目的选址，在成本收回之前就遇到拆迁，会使企业蒙受巨大的经济损失，或者失去原有的经营地理优势。如：开封鼓楼广场南侧店铺。 3.文化环境。文化环境影响消费行为和消费方式，决定消费群体收入的分配方向。文化素质高的人，对消费的品味、档次的要求比文化素质低的人要高。如开封顺河区与金明区消费群体的差异。 4.消费评估。选址区域前来消费群体的职业结构决定了消费目标、数量、价格从而决定选址店铺的未来经营况和客户消费潜力的持久性。选址区域消费群体平均年龄层次决定了消费趋向。如：开封的振河商业圈与中山路商圈的差别尤为明显。 5.竞争状况。选址区域各行业行业的竞争状况可以分成两种。一是直接竞争，就是同种经营项目，同样规格、品牌定位的店铺存在就会导致的竞争，这对以后店面发展不利。二是非直接竞争，包括不同的经营内容和品种，或同样经营品种、不同规格或档次的店铺，这种竞争有时起互补性，对店铺发展有利的。在选择店铺经营区域时，如果没有任何一种形式的竞争，处在有弊端的垄断地位；如果有任何一种形式的竞争，都是要在选择店铺投资前慎重做出抉择。同时竞争是把双刃剑，要把竞争对手认真分析其优势或劣势，便于我们在竞争中掌握先机。 6.地点选择。首选商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市；店铺门前无封闭交通格栏、高于1.5米的绿化，以及直对大门的电线立杆；客流繁忙之处，以及消费水平中高端的繁华商业街市、空港码头、中高端商超，特别繁华的社区型街市。具体的有（1） 复合商圈；（2） 写字楼与高尚社区商圈；（3） 商业繁华区；（4） 中高端收入大型社区等。（5）行政管理部门集中区域。如：开封市的鼓楼商圈、大梁路周边的商务写字楼商圈、中山路商业街、大商广场、龙成香榭丽花园及周边中高端社区街道、金明东街金康园、振业花园地段、大商新玛特等。 7.街道形式。街道的主附性，是否为单行道、禁停区域等，决定人们到这个地方的概率、车速、步速及停留时间。城市老的主干道客流量多的街道店铺处在这类街道上，客流量大，光顾店铺的顾客就相对多。但要考虑街道哪边客流量大，还有一些地形或交通的影响，以选择最优地点。对于一些客流量多，但是因为是交通主干道，车速高，客流都是上下班的地方，则不是很好选择。在不是商圈所在的单行道选址要尽量规避，禁停区域不可选址。如：开封的解放大道与中山路。 8.交通条件。选择：（1） 十字路口繁华路角；（2） 二级街路路口五十米以内；（3） 中高端社区入口或商务、行政办公区域五十米以内；（4）店铺前须有相应的停车位；（5） 中间没有隔离栏，或靠近隔离栏的出入口；（6） 过街天桥的出入口。另外在中午、晚上、周末对店铺选址区域的车辆流量、行人的数量和行业层次做分析，关注周围10分钟内路过的目标客户群人数，以保证店铺建成以后，有充足的客源。　 9. 店铺选址物业具体条件。1.建筑要求：框架结构，可改造性强，所属物业外观突出，紧临马路，门前无浓密的绿化带，层高不低于4.5米。2.物业条件：商业用房，便于选址企业使用3.配套设施：电力设施完善，有自来水、暖气等供应。3.面积要求：根据经营品种、品牌定位灵活掌控。4店铺的面宽和进深：同等条件下尽量选择橱窗展示面积最大的商铺。5.租金承受：正确的价格承租正确的店铺。花大钱开个大店铺，不如花大钱找个好店址。（? 元／平方米／天）。 10. 租 赁 事 宜。 一、 业主资格事宜： 1. 工商执照；2. 房屋租赁许可证；3. 产权产藉证明；4. 委托代理书；5.消防许可证6.房屋图纸（平面图、电路图、上下水图）。二、 转让方执照资质事宜：1. 工商执照；2 防火许可证；3 门前三包许可证；4转让费；三、承租合同：1.租金、建筑面积、使用面积、免租期限；2.付款方式：（1） 月付、季度付、半年付、年付；（2） 押金数 不交押金或少交押金；3. 租赁期限；4. 递增方式：（1） 不递增；（2） 定额递增；（3） 不能环比递增；5.税金有谁支付：四、财产设备清单；五、业主负责人的联系人、电话、办公地点