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西欧住宅及城市建设考察报告　　XX年9月5日至20日，以省建设厅总工程师xx为团长的省建设系统“赴西欧住宅及城市建设考察团”一行16人，先后到英国、法国、比利时、卢森堡、荷兰、德国、奥地利、意大利、梵帝冈等9个国家的14个城市进行学习、考察。本文将考察中感受比较深的几个方面介绍于后。　　一、住宅建设注重自然、实用，讲求质量，不盲目追求外表的豪华，包括周边环境的绿化。　　西欧各国属于经济发达国家，经济发展水平和市民收入水平都比较高，目前市民收入约是我国的10倍左右。但住宅建设从外表看，都比较朴实、自然，不追求外表的豪华。周边的环境很好，绿化讲求实效，以树木和草地为主，没有很多精雕细作，自然感很强。住宅的设计、施工质量很讲究，住宅产业化程度比较高。门、窗和厨房，卫生间设施等许多部品都已是标准化、工业化生产，与我们目前的住宅建设追求大的规模，房屋外表及大堂追求豪华装修，周边绿化追求名树名花，人工制作成份很大形成鲜明的对照。　　西欧各国的住宅建设，一般都不自成体系，没有围墙，很少见到像国内几百亩、上千亩、几千亩的大型屋村。这可能与他们的生活习惯有关，他们休假都是到海边的度假村去。这些国家经济发展到目前的水平，住宅仍是市民最大的消费品。如意大利的罗马，每平方米住宅平均价格约4000欧元，一套80平方米的住宅约32万欧元，是一般年收入4万欧元的中等收入家庭年收入的8倍。市区的房子比郊区的房子价格高很多，市区每平方米约7000欧元，郊区约2500欧元。由于房价逐年上升，意大利的住房从20年前的追求较大面积逐渐下降，目前每套一般是80平方米左右。在工业化程度较高的意大利北方城市，大部分市民习惯以租房为主，一是房价高的原因，二是便于工作的变动和城市之间的流动生活。　　西欧各国对住宅（房屋）的管理非常严格，除了拆除旧房非常严格外，住宅室内的间隔都不能随意改变，几十年前建成的住宅，卫生间面积较小，需要调整也不行。房屋的外立面要求定期刷新，保持整洁。使整个城市虽历史悠久，许多房屋建筑时间已经很长，但仍然充满活力和生气。西欧各国也很重视解决中低收入居民的住房问题。如英、德两国住宅法律都规定，居住权是公民权利的重要组成部分。保障公民尤其是中低收入公民的基本居住条件，是政府职能的基本体现。采取的主要措施，一是政府投入大量资金建设福利房（公房）。英国在1946-1979年间，政府建房的比例大约接近一半。德国在1951-1956年，建成住宅约310万套，其中公房为180万套。占60％。二是对居住者发放住房补贴。英国、德国政府都从财政预算中划出专门的住房保障资金，除用于住房建设和维修外。还用于发放居民的租房补贴。英国有70％的居民不同程度地领取了政府的住房补贴。三是发展住房储蓄。许多居民通过灵活、多样、固定利率住房信贷购得自己喜欢的住房。二、物业管理市场化程度很高，运作规范。　　在英国伦敦，我们参观了市区一个综合性小区的物业管理项目。在法国巴黎，我们访问了一家已有100多年历史的物业管理公司。在意大利罗马，我们访问了一家大型房地产开发企业。据他们介绍，目前巴黎有80％以上的房屋都有专业公司管理。政府对物业管理公司有准入制度，要求物业管理公司经理必须是没有犯罪纪录，品行要好。业主推荐代表成立业主工会，选聘物业管理公司实施管理，管理费用由双方协商确定。业主对物业管理公司管理不满，可以撤换。发生纠纷，由类似于香港的小额债主法庭的商业法庭裁决。据他们介绍，由于他们物业管理发展的时间已经很长，市场化程度高，运作规范，市民的素质较高，全社会对物业管理已经高度认同、理解和支持，很少发生纠纷或业主拒交管理费的情况。但他们物业管理的内容比较简单，一般是房屋的维护维修、清洁卫生及社区服务，没有提供保安服务。　　三、尊重、珍惜传统文化，将古建筑、旧城区的保护与城市的发展有机结合起来。　　西欧具有悠久的历史、灿烂的文化，从古希腊、罗马文化的兴盛，到文艺复兴时期科学、文学、艺术的繁荣，对西欧各国的建筑乃至城市的建设带来广泛而深刻的影响。至今西欧各国仍保存大量各个不同历史时期的古建筑，这类古建筑是西欧各国历史的缩影和文化的精华。对此，西欧各国政府和广大人民倍加珍视和爱护，在工业化、城市化、现代化的进程中，传统文化得到充分的尊重和保护，并成为其丰富的旅游资源，吸引千千万万的世界各地游客。如在法国巴黎旧城区，完全看不到现代化的高楼大厦，基本是清一色古色古香的多层建筑。巴黎市政府规定，要拆除、重建旧城区的任何建筑物必须经市政府专门机构审查、批准，并设定严格的审批程序。如确因安全、抗震等原因需要拆除重建的，重建后建筑物临街的两个立面必须与原建筑物完全相同，也就是说要完全达到整旧如旧的效果。因而人们感叹在巴黎要新建一幢房屋容易，要拆除一幢房屋才是最难最难的。又如，被誉为“风车王国”的荷兰，风车曾是农