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北京辛任琦赞it于御兮沈带报 第21卷第3期 ，悠第74期 2006年9月 阅 Alr京市商品房市场分析与调控对策 魏淑甜，廖先玲 (山东科技大学，青岛266510) I摘 要I 本文分析了北京市1993- 2005年各类统计数据，基于系统动力学理论和方法，构 建了北京市商品房市场价格的系统动力学模型，并利用VENPLE软件对其商品房市场进行了 计算机仿真。根据仿真输出图，北京市今后数年的商品房价格仍然偏高，市场的需求供给比小 于1，预浏出后 10年北京市商品房市场价格将继续保持缓慢上涨的趋势。在此基础上，提出了 控制商品房价格，刺激有效需求和抑制过热供给的对策建议。 【关键词】 北京市商品房市场; 系统动力学模型;调控对策 C中图分类号】F299.233.5 [文献标识码】A 【文章编号】1008-7222(2006)03-0010-05 随着房地产业的快速发展，北京市商品房市场出现了一些不大正常的现象，如房地产经济与国民经 济发展不协调等。商品房市场受政治、经济和社会等多种因素的影响，各因素之间相互作用，形成一个典 型的具有多变量、高阶次、非线性的动态反馈系统。要正确把握北京市商品房市场的发展趋势，必须采用 系统分析的思想，系统研究北京市商品房价格。本文根据系统动力学的理论与方法，构建了北京市商品 房市场的系统动力学模型，研究了其商品房市场的发展趋势及对策。 一、北京市商品房市场的系统动力学模型 1.模型结构 本文构建的北京市商品房市场的系统动力学模型共有五个子系统:商品房市场需求子系统、商品房 市场供给(商品房供应)子系统、商品房市场价格子系统、北京市储蓄一投资子系统、北京市人口子系统。 房地产商根据当前商品房市场的有效需求和当前时段的企业利润，估计下一个时段的企业预期投资，进 而估算出下一时段的企业利润，以此为依据决定是否去努力获得土地使用权、增加投资等问题。该模型 的因果关系如图1所示。 图1中主要体现了四个反馈环: (1)为负反馈环:实际价格一 一年销售量一 一住宅建筑面积存量一 一求供比一 +实际价格。 (2)为负反馈环:施工面积一 +竣工面积一 +住宅建筑面积存量一 一求供比一 +一 实际价 格一 +投资额一 +施工面积。 (3)为负反馈环:期望与存量差一 +投资额一 +施工面积一 十竣工面积一 +住宅建筑面积 存量一 一期望与存量差。 收稿日期:2006-06-13 作者简介:魏淑甜(1981一)，女，山东省人 山东科技大学硕士研究生 廖先玲(1964一)，女，安徽省人 山东科技大学副教授。 万方数据 卜魏淑甜，廖先玲.北京市商品房市场分析与调控对策 首都经济论坛 迁入人 口 + 总人口 人均GDP- GDP 自然增长率一了 心理预期 理相人均住房支出 实际人均住房支出 +\ 期望 住房建筑 . . 盛 . 积、 . 石一一面积存量 了