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碧海云天项目物业 服务方案 XXXXXXX服务有限公司 二0一0年十一月 碧海云天项目物业服务方案 　　一、 碧海云天位于城东，将是新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。二、 2、碧海云天物业服务中心管理管理机制 3、工作流程 （三）、物业服务内容 1、治安秩序维护 内容 服务要求 人员要求 专职保安人员，以中青年为主，45周岁以下的人员占总数的60%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。 能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各种消防、物防、机防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类突发灾害事故的应急预案。 上岗时佩戴统一标志，穿戴统一制服，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。 配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。 值岗时与业户，访客交谈时应使用文明，规范用语，不应使用“命令”、“要求”类用语及禁忌语。不准拾荒、小摊贩人员进入管理区域。为防盗、防火、防灾和维持管理区域的公共秩序，按制定的巡视路线，确保每小时巡遍全部公共区域。在管理区域内制止占用公共场所任意施工的行为。不满溢 服务内容 运行、保养、维修服务要求 公 共 部 位 房屋结构 每年一次对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每半年检查一次，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。 门窗 巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。 楼内墙面、顶面、地面 墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。 管道、排水沟、 屋顶 每季度一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通，每半年检查一次屋顶，发现防水层有气鼓、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。 围墙 每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈，保持围墙完好。 道路、场地等 每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。 休闲椅、景观小品 每周一次对休闲椅、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。 室外健身设施、儿童乐园等（如小区安装） 每周一次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用{如需更换的除外}。 安全标志等 对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每季度检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。 供 水 系 统 变频水泵 （如小区使用该设备） 每季度对供水设备检查三次以上，每半年对水泵润滑点加油，及时对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。 每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。 高层房屋每年二次对减压阀进行测压。 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好。 公共照明 公灯 及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好及线路无乱搭接。 景观灯、节日彩灯等 （如小区配备该此类灯饰） 保持灯具完好。 公共电气柜 （如小区使用该设备） 每月一次巡查室内、室外公共电气柜，每季度一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。 消 防 系 统 消防设备、设施 消防泵每半年启动一次，每年保养一次，保证其运行正常。 消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。 每天检查火警功能、报警功能是否正常。 每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清晰一次，不合格的应当调换。 5、每半年检查一次消防水带、阀杆处应加注润滑油并作一次放水检查。 6、每月检查一次灭火器，临近失效立即更换或充压。 避雷系统 避雷设施 每年一次检查避雷装置，保证其性能符合国家相关标准。 弱 电 系 统 住户报警 （如小区使用该设备） 不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常，中心报警控制主机应能准确显示报警位置或故障发生的信息，并同时发出报警信号，发生故障及时维修。 周界报警 （如小区使用该设备） 24小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器准确地识别报警区域，收到警情后，能同时发出报警信号。 监视系统 （如小区使用该设备） 不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，录像功能正常。 电子巡更 （如小区使用该设备） 根据需要设置巡更线路、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印功能正常，巡更违规纪录提示功能正常。 5、综合性服务 内容 服务要求 服