广州楼市回顾及预测.docVIP

PAGE PAGE 1 网络兼职：ｗｗｗ．ｂｅｉｒｅｎ．ｉｎｆｏ 广州楼市2006年回顾及2007年预测 2007住宅供求平衡 房价预期上涨12% 合富辉煌集团市场研究部 提要：受2006年上涨惯性和开发成本提高影响，2007年房价仍将上涨，但鉴于宏观调控作用及主流消费者价格承受力有限，2007年涨幅将有所减小，合富辉煌集团市场研究部预测2007年全年广州市十区商品住宅供求平衡，房价预期上涨12%。 2006年广州楼市回顾 一、土地市场 2006年广州市各类经营性房地产开发土地出让共35幅，土地面积206万平方米，总建筑面积492.33万平方米，完成年度出让计划24％。其中，天河区成交宗数居第一位，以珠江新城的商务用地为主，占10幅；白云区第二，以金沙洲“ 双限双竞”用地为主，占4幅；南沙和萝岗区分别成交４幅（见下图）。中心城区外围土地的活跃成交使广州土地市场告别以市中心占主导的土地供应局面。 2006年广州住宅用地市场供应放量，出让土地145.5万m2，总建筑面积277万m2，创下历史新高（见下图）；其中“双限双竞”用地项目在未来1-2年推出市场，可提供4500多套中小户型单位，将起到抑制楼价、调整住房结构作用。 2006年政府共收回38宗闲置住宅用地，用地面积达42万平方米。同时政府也加大盘活烂尾地，全市141块烂尾地，140块已经有明确解决方案，141宗地块中57宗已落实处置方案；已落实处置方案的土地将会在1-2年内投入市场；2006年公开出让四幅烂尾地，成功盘活两宗。 二、商品住宅市场： 1、综述： 2006年新增商品房供应量减少。商品住宅新增供应为677万平方米，同比减少8%；写字楼物业新增供应为36万平方米，同比大幅减少43%；商铺新增供应为61万平方米，同比减少21%；商品住宅新增供应比2005年减少了61万平方米，主要在海珠、番禺、花都等区。 2006年商品住宅成交量呈现增长。主要分布在白云、花都、越秀、荔湾及黄埔五大区域，成交区域的变化显示市场格局逐渐改变； 商品住宅成交量呈现上半年升，下半年降。上半年商品住宅成交面积510万平方米，同比上升17%；下半年成交面积415万平方米，同比下降14.1％； 2006年广州市商品住宅均价劲升23.5%。其中越秀、天河、荔湾区2006年的成交均价比2005年上涨1500-2300元/平方米不等，是上涨幅度最大的区域。2006年广州商品住宅价格的上升幅度已超过2001-2005年五年累计的升幅。宏观调控对平抑楼价的作用未能在2006年显现。 2、供应： 广州商品住宅新增供应量下降的趋势，令到供不应求矛盾加剧。 广州市中心城区住宅消化率近年持续走高，大量消化了早期的空置住房（见下图）。自1992年以来，广州中心城区累计商品住宅批准预售量6194万平方米，登记成交量5795万平方米，消化率达94％ 。 3、成交： 2006年下半年一手住宅成交面积415万平方米，同比下降14.1％，成交量呈现萎缩，是2002年以来成交量最小的一个下半年（见下表）。 2006/2005成交量比较 时间 全年 上半年 下半年 2005年（万平方米） 918 436 483 2006年（万平方米） 925 510 415 同比增幅 0.7% 16.9% -14.1% 成交区域市场格局转变，番禺、海珠、天河区的开发高峰已过，成交量开始下降，特别是番禺区的降幅最大；白云、花都成交量继续呈快速上升势头，成为广州新的重点置业区域。老城区成交量有所回升，并大受追捧。 2006年广州住宅市场的热点更为分散；传统成交最大的三个区域海珠区、天河区和番禺区2006年的成交量均有超过10％以上的降幅；其余各区的成交量比2005年均有12％－40％的增幅； 4、价格： 2006年广州住宅成交价格升势强劲，全年成交均价达6315元/m2，增幅23.5%，是近年的最高增幅。 2001——2005年：老城区楼价总体平稳；其他区域楼价有不同程度上升，上升幅度由16％-46％，其中城市外围区域（黄埔、番禺、花都）的升幅较大。 2006年老城区楼价飙升，一年升幅达34％，其他区域楼价普涨（升幅介于19％-34％），不少区域（天河、白云、花都）2006年的价格涨幅已超过过去五年的升幅。 5、中心城区住宅市场分析： 供求总量相对均衡，根据合富辉煌集团市场研究部数据显示，2006年广州原八区新增供应为457万平方米，加上2005年余货超过150万平方米，2006年可售货量超过600万平方米；2006年广州原八区商品住宅成交量为636万平方米；供求总量相对较为均衡。 供不应求主要体现在热点板块的供应减少，未能满足有效需求；如海珠区，购房客户首选置业的板块为海珠中心板块及工业大道板块，但2006年两大板块的供应量相比2005年