中国房地产泡沫的测度与治理 文献综述 开题报告.doc

普 通 本 科 毕 业 论 文 题目：中国房地产泡沫的测度与治理 学 院 金融学院 学生姓名 学 号 专 业 金融学（二专）届 别 2005届 指导教师 职 称 教授 二OO 八 年 月  普通本科毕业论文文献综述 论文题目 中国房地产泡沫的测度与治理 学 院 金融学院 学生姓名 学 号 专 业 金融学（二专） 届 别 2005届 指导教师 职 称 教授 完成日期 二○○ 八 年 十 月 十五 日 文献综述 本毕业论文题目是《中国房地产泡沫的测度与治理》。近年来，我国房地产价格不断攀升，住房抵押贷款和房地产开发贷款不断快速增长，人们对房地产市场是否存在泡沫存在诸多争议。2007年爆发的美国次贷危机警示我们房地产价格泡沫破裂对一国金融与经济将产生极大的破坏作用，防止房地产泡沫形成、扩大乃至崩溃至关重要。对如何测度和治理房地产泡沫，许多学者进行了深入的研究。 1.房地产泡沫的定义 著名经济学家、前美国经济学会会长金德尔伯格（C.Kindleberger）认为：“简而言之，泡沫状态这个词，就是一种或一系列资产在一个连续过程中突然涨价，开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主——这些人一般只是想通过买卖谋取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的可能不感兴趣。随着价格上涨的预期逆转，接着价格暴跌，最后以金融危机告终。通常“繁荣”的时间要比泡沫状态长，价格、生产和利润的上升也比较温和。接下来也许就会发生价格暴跌，引发经济危机，或者以繁荣的逐渐消退告终而不发生危机。”① 南开大学曹振良（2002）认为，泡沫本质上是一种价格运动现象，对其简单定义为：泡沫是由投机导致的资产价格脱离市场基础持续上涨。② 北京大学王子明（2002）认为，泡沫是一种经济失衡现象，可以定义为某种价格水平相对于经济基础条件决定的理论价格（一般均衡稳定稳态价格）的非平稳性向上偏移，这种偏移的数学期望可以作为泡沫的度量。③ 所谓的房地产泡沫是指由于房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础价值、脱离实际需求的支撑而持续上涨的状态。④ 2. 房地产泡沫的测度 高汝熹、宋忠敏（2005）认为，衡量房地产泡沫指标有三个：房地产投资占GDP的比重、房价收入比以及租售比⑤。根据国际经验，房地产投资占GDP的比重一般在3-8%之间，建设高峰时期则在8%左右。房价收入比是90平方米住房的平均价格与城市家庭每年平均可支配收入的比率。租售比即房地产售价与房地产月租赁价格之间的比值主要从租金回报角度判断住房是否具有。价值难以判断投机者正好混水摸鱼2003）则提出要实施综合治理，包括确立政府的房价调控目标，建立权威的科学的价格指数发布制度，不完全依赖低价住房建设和降低动拆迁力度从多角度实施对房价的调控，套利需求的适度控制和售房中明显炒作行为的行政查处，土地供给数量和招标底价的松紧、税费的松紧、贷款的松紧、开发或交易门槛的松紧控制等等。 闫文慧（2007）认为应该从以下五个方面来对房地产泡沫进行治理①： （1）加强房地产市场的宏观调控，制定科学合理的行业发展政策。通过调整投资结构来优化房地产市场商品房的供应结构，增加中低档住房特别是经济适用房的建设和供应，降低高档住房、别墅、高档公寓等商品房的比重，加强房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本适应，不至于过多积压，降低商品房空置率。 （2）规范土地市场，加强土地资源管理。严格执行土地开发规划审批制度。调控好土地供应总量、供应结构和供应区域，控制一些城市过高的地价，防止出现新的积压，防止出现由结构性过剩引发的泡沫。 （3）建立完善统一的房地产市场运行监测、预警系统。加强和完善宏观监控体系应当通过对全国房地产市场信息的及时收集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。 （4）加强金融监管力度，有效利用外资，合理引导资金流向。推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分是从银行流出的，因此要加强对银行的监管，从源头上控制房地产泡沫的产生。一要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。二要强化个人住房贷款管理，根据消费者的偿还能力适度发放贷款，引导居民理性消费。 （5）加强舆论宣传的引导，提倡住房理性消费观念。此要加大宣传力