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关于加强燕山石化公司住宅物业管理的探索 燕山石化公司于1969年建厂，居民住宅始建于二十世纪六十年代末期，发展到今天，已经有39年历史。628栋楼房总占地面积23万平方米，建筑面积 243万平方米。按照地理位置划分，共分为3个小区，主要是燕化建厂初期，各生产单位为方便职工，因地制宜靠厂建设的结果，小区一般以二级公司为单位分散分布。 按照房屋类型划分，六层以下普通楼房222栋，10853套；六层楼房330栋，15942套；高层楼房22栋，3659套。按照房屋产权划分，共分为两种基本类型：一部分是房改房，包括燕化老生活区426栋楼房和星城生活区134栋条楼、15栋高层楼房，30454套房屋，总建筑面积209万平方米。售出26085套，尚有2108套住房为居民承租的形式； 另一部分是经济适用房，是指采取集资建房形式建成的迎风西里高层住宅，迎风四里、迎风六里二区、羊耳峪西里、羊耳峪西区共5个居住小区，产权性质为经济适用房，包括多层住宅楼51栋、高层住宅3栋，住房3165套，总建筑面积34万平方米。 （一）燕山石化住宅物业管理范围 负责燕化公司范围内居民楼楼体大修改造和房屋日常维修，做好小区的绿化养护、环境卫生、垃圾清运等相关工作，提供生活区日常治安防范等物业管理工作，还包括高层电梯运行维保和生活区附属商业用房的租赁管理。与居民生活相关的水、电、气供应及设施维护等业务由燕山石化公司下属的民用能源热力分公司管理，液化气供应及设施维护由液化气站统管。 （二）燕山石化住宅物业管理模式 一种是行政性与专业化相结合管理型。管理对象为房改房，服务管理的对象是本单位职工和本单位房屋，管理对象比较单一，没有向居民收取物业费，只收取有限的卫生费用，每月3元，按户收取。人工成本、维修费用以及相关管理费用开支靠燕化公司拨付经费补贴。物业管理只提供基本服务，管理内容也比较单一，主要包括房屋维修、环境卫生管理、保安管理等，基本上不提供大众化便民服务。其形式本质上还是企业福利。在这种模式下，企业基本不参与市场竞争。企业不推向市场，无法适应外在竞争，也无法形成规模化经营，竞争力较低，不利于物业管理市场化的发展。 一种是相对专业化管理型。管理对象为新开发建设的集资建房，集资建房的开发单位是燕山石化公司，房屋建成后以成本价出售给无房职工。集资建房产权为经济适用房产权，业主按照市场标准缴纳物业管理费，是接近市场化的相对规范的物业管理，但也不是完全意义上的市场化。小区采取业主自主管理和专业管理相结合的模式，实行相对规范的物业管理。目前由集资房管理处管理，收费标准为0.55元/月。 燕山石化物业管理公司的单位自管模式管理内容单一，主要包括房屋维修管理、环境卫生管理、保安管理等，基本上不提供大众化便民服务。实质上仍然属于本单位内部设置管理机构或后勤部门，目前还没有取消福利补贴，燕山石化物业管理公司职工的工资、奖金、绿化、维修等费用仍由燕山石化公司负担。 （三）燕山石化住宅物业管理的特点 1、区域分散，产权种类多，管理难度大 过去单位为方便职工上下班，住宅建设一般由单位自行选址，一个单位的住宅很难形成大的居住小区。按照区域划分，燕山石化生活小区，因地就势、见缝插针建设，楼房分布散乱，实行组团封闭管理的难度大。同时由于房改经历了几个推进阶段，燕山石化小区的住房新旧各异、结构有别、楼层多样，既有少量只租不售的房屋，其产权归燕山石化所有，又有大量按房改政策已出售给职工的住房，其产权归本单位职工所有。房屋产权发生了变化，原为单位的“公房”变成了单位职工个人所有的“私房”，售出的住房产权人可以依法进行交易，出现了房屋产权多元化的格局，住宅小区的居住成分将会变得更加复杂，给房屋的修缮和管理工作带来了一定的难度，尤其是公共设施的使用和维护、公共卫生等管理工作存在许多无法协调的困难。 2、生活区设施落后，基础条件差 房改房生活区除位于星城的一个生活区外，其他生活区基础设施普遍落后，小区环境面貌陈旧。加之房屋的建设年代、建筑结构、使用状况更是各不相同，配套设施陈旧和不够齐全。燕山石化公司自建厂以来，一直坚持“先生产、后生活”的发展思路，以增加创收利税为发展目标，在社区建设方面投入房屋修缮及完善配套设施的资金不足，从而导致房屋建筑共用部位、公用设施设备、生活辖区规划红线内的市政公用设施、附属建筑修缮工作落实不到位。主要表现为生活区房屋漏水、外墙面和楼梯间墙面污损严重、门窗玻璃损坏率高、小区道路路面破损严重，辖区树种落后，另外还表现在物业管理专业机械设备车辆的配置低、技术落后上面。目前，生活区仍有114栋夹气板楼，由于年久失修楼板出现不同程度的损坏乃至塌陷断裂现象。所有这些都影响了燕化生活区居民的生活品位和生活质量，给物业管理工作的开展带来诸多不便。 3、物管消费观念尚未形成，房改房物业收费难 房