【大学课件】房地产金融PPT.ppt

;Real Estate Finance;第四章 房地产信托 outline; 房地产信托业是信托业的主要组成部分，在其长期发展过程中，它不仅为房地产业的发展提供了巨额的资金，而且自身也获得了长足的发展。各国的成功实践充分证明，房地产业的发展与房地产信托业务密不可分，在今后我国大规模的经济建设进程中，房地产信托将与房地产业相辅相成，共同繁荣。本章从介绍信托的起源和房地产信托的基础知识入手，对房地产信托资金的筹集、房地产信托业务作了介绍，并在最后一节介绍了目前国内房地产金融界正积极讨论的热点问题——房地产产业投资基金。 ;第一节 房地产信托概述 ; 旧中国的第一家专业信托公司成立于1921年8月，名为中国通商信托公司，由民族资本家经营。1930年和1931年是旧中国房地产信托业最为活跃的时期，当时国内外各家银行都以巨额资金投资和经营房地产业。1933年国民党上海市政府建立了上海市兴业信托社，1935年10月，旧中国最大的官办信托机构中央信托局成立，总部在上海，并在全国各大城市设立分局或办事处。1937年抗日战争爆发后，房地产信托业步入低谷。抗日战争胜利后，房地产业复苏，但始终没有恢复元气。1949年，新中国成立以后，人民政府接管了旧中国官办的信托机构，私营信托业中一部分信托公司停业，一部分继续营业。至1952年12月公私合营银行成立，信托业务被停办。十一届三中全会后，金融信托业务重新恢复。1979年10月，中国国际信托投资公司正式成立，地方的国际信托投资公司也相继组建，银行也于1980年起开办了信托业务；之后，各专业银行均先后设立了独立的信托投资类公司，承担了各专业银行原先的信托业务，我国的信托业进入迅速发展的阶段。1999年，鉴于当时信托业存在的一些问题，如业务不规范，缺乏监督等，中国人民银行对信托业做了一次大规模的整顿，经过这次整顿，我国的信托机构由原来的700多家压缩到2001年的239家，其中全国性信托机构22家，地方性信托机构217家。这次整顿确立了信托业与银行业、证券业和保险业分开经营的分业框架，使我国的信托业走上规范发展道路。2001年4月28日，九届人大第二十一次会议审议通过了《信托法》，并于当年10月1日开始实施；2002年6月国家修订了《信托投资公司管理办法》；2002年7月国家颁布实施了《信托投资公司资金信托管理暂行办法》。这些法律、法规的出台明确了信托业的地位，为我国信托业健康发展提供了制度保障。 ;二、信托的原理和信托的特点 1．信托的基本原理 信托有信任与委托两重含义，财产为其核心，信任为其基础，委托为其方式，是一种包括委托人、受托人和受益人在内的多边经济关系。一项信托行为的产生、信托关系的设立，需要有三个方面的关系人：委托人、受托人与受益人。 （1）委托人。在信托业务中又称为信托人，是提出办理信托业务、让受让人按其要求进行管理或处理的人，也是信托财产的所有者。除未成年人以外，只要拥有财产，无论是个人、法人及不具备法人资格的组织，都能够成为委托人。委托人提出信托要求是整个信托行为的起点。 ;（2）受托人。指的是接受委托人的要求，按照合同规定对信托财产进行管理或处理的讲信誉、有经营管理能力、为委托人所信赖的机构或个人，在现代信托中即为信托机构。在信托关系人中受托人对委托人和受益人同时承担管理或经营信托财产的义务，它对委托人意旨的实现、受益人利益的保障具有特别重要的意义。 （3）受益人。指享受信托财产利益的人。受益人可以是委托人本人，也可以是委托人指定的第三者。但在任何情况下，受托人不得同时是受益人；此外，法律禁止享受某些财产权的个人，也不能作为受益人。 获得收益或信托财产是设立信托关系的目的。在信托关系中，委托人提出委托行为，要求受托人代为管理或处理其财产，并将由此产生的利益移转给受益人。受托人接受委托人的委托，代为管理或处理财产，并按委托人的要求将财产利益移转给受益人。受益人则享受财产利益。当受益人是委托人本身时，称为自益信托；当受益人是委托人和受托人以外的第三方时，则称为他益信托。 ;2．信托业务的特点 具体说来，信托业务具有如下特点： （1）信任为本。在信托业务中，无论是民事信托或商事信托，都是建立在委托人对受托人具有充分信任的基础之上的。 （2）财产权的转移性。要使信托行为成立，委托人必须拥有信托财产的所有权或具有委托代办经济事务的合法权利。信托合同签订后，委托人必须立刻把财产转移给受托人，信托关系才能正式成立。 （3）利益的他益性。在信托关系中，由于管理、处理受托财产而产生的亏损最终应当由受益人承担，在通常情况下，受托人在信托业务中所能得到的唯一报酬，是为管理或处理财产而提供劳务的劳务费，即手续费。这是信托业务区别于银行其他业务的特殊性。 （4）收益分配的实绩性。信托