国外土地发展权转让理论研究进展-OpenRepositoryofNational.PDFVIP

第30 卷第10 期 经 济 地 理 Vol.30 ，No. 10 2010 年10 月 ECONOMIC GEOGRAPHY Oct. ，2010 文章编号： （ ） 1000 - 8462 2010 10 - 1706 - 06 国外土地发展权转让理论研究进展 1 2 靳相木 ，沈子龙 （1. 浙江大学土地管理系，中国浙江杭州 310029 ；2. 武汉市规划设计研究院，中国湖北武汉 430015） 摘 要：运用文献检索和比较方法，回顾国外近40 年来土地发展权转让领域的研究进展，探讨这一政策工具 对我国土地管理的借鉴意义。结果显示，国外土地发展权转让作为一种市场性的政策工具，它在分区规划的框 架内通过引入经济诱因实现对农地、环境敏感区、开敞空间、历史遗迹等特定类型土地的有效保护，一定程度 上校正了分区管制的强制性和刚性。对于正处于城市化快速发展阶段而又受到土地资源严重制约的中国来 说，发展权转让这一理论和政策工具具有较大的借鉴和应用价值。不过，将这一理论和政策工具引入中国，必 须从中国独特的土地物权结构出发，进行本土化的理论再创造和制度再创新，并尤其要注意借鉴以项目方式 实施土地发展权转让的外域经验。 关键词：土地利用管制；用途分区；发展权转让 中图分类号：F 301.1 文献标识码：A 1947 年，英国在《城乡规划法》中首次提出发展 操作，或者在任何建筑或者其他土地用途上进行任 ① ② 权的概念 。1960 年代早期，土地发展权作为一种规 何实体变更 。在英美法系财产法上的权利束（a 划手段被引入美国；1968 年，纽约市首次在其标志 bundle of rights）概念中，土地发展权作为变更土地 [1] 性建筑保护法案中引入密度转让机制 。1970 年代， 用途的权利（the right to convert），它可以从土地产权 [3- 5] 学术界对发展权转让（TDR，transferable development 束中分离出来并让渡给他人 。 rights）的研究开始兴起。1970 年代末到1980 年代 发展权转让是在分区管制实践的背景下产生 初，美国部分州开始启动TDR 项目。到2007 年，约 的。出于保护环境、农地、历史标志性建筑等目的， 有181 个TDR 项目在33 个州实施，受保护的农 政府通过分区管制政策将辖区内土地规划为不同 2 [2] 地、自然保护区和开敞空间等多达1 214hm 。近年 的利用类型，并对特定类型土地的开发进行限制。 来，欧洲一些国家的学者也开始研究和试图引入这 然而，分区管制政策在实现特定目标的同时，也导 [3- 4]