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精品论文 参考文献 预售房地产财税处理分析 （东台市房地产交易所，江苏盐城224200） 摘要：房地产企业预售业务属于特殊销售事项，会计准则和税法对房地产企业预售业务的处理规定存在差异。本文对房地产企业预售业务的财税处理进行了分析。 关键词：房地产；财税处理；预售 前言 房产企业预售业务的规划流程中往往结合实际的会计处理数据进行明文规定，确保实际财税处理模式在预售规程中的合理界定；企业接收预售款项之后，针对不符合收入的实际确认要求的方案及申报表不予回应，只是作为负债预收账款的记录模式存在，等到房屋真正交付到购买主体时在进行后期的确认程序。预售收入中的营业税额及必要的土地增值税款等需安满足必要的税费统计，保证营业税金以及附加收入的核定，这是进行整体报表以及财税管理工作的重要手段，需要结合系统的规划程序进行清晰透彻的安排。 1预售房地产营业税金及附加的会计处理 根据《企业会计准则第14号－收入》，只有在同时具备下列5个条件的情况下，企业才能确认收入：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（3）收入的金额能够可靠地计量；（4）相关的经济利益很可能流入企业；（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。预售房地产发生时，企业并未将该房产主要风险和报酬转移给购货方，不符合收入确认的条件，不应确认收入，而应计入预收账款，对此业务的处理并无争议。但对于房地产企业预售收入计算缴纳的营业税、土地增值税、城建税及附加等如何处理却存在三种不同的观点： 1.1将缴纳的上述税费首先计入应交税费的借方，待交房之后、销售收入实现时，再转入营业税金及附加（万科、招商地产等上市公司就是采取此种方式）。这种观点认为，根据配比原则，只有在收入确认后，才能确认营业税金及附加，预收房款不能确认为收入，缴纳的营业税、土地增值税、城建税及附加也不能直接计入当期的营业税金及附加，而应作为企业预交税费处理，计入应交税费的借方。等到将来收入确认后，再转入营业税金及附加。 例如，某房地产公司2013年开发某楼盘，预收房款5000万元，缴纳的营业税、土地增值税、城建税及附加合计800万元，2014年该楼盘完工，取得销售收入10000万元，缴纳营业税、土地增值税、城建税及附加合计1200万元。会计处理为： 2013年预收房款：借：银行存款5000，贷：预收账款5000； 缴纳各种税费：借：应交税费800，贷：银行存款800； 2014年完工确认收入：借：银行存款10000，预收账款5000；贷：主营业务收入15000； 缴纳各种税费：借：营业税金及附加800，贷：应交税费800； 借：营业税金及附加1200，贷：应交税费1200； 借：应交税费1200，贷：银行存款1200。 1.2将缴纳的上述税费直接在预售当期计入营业税金及附加。这种观点认为：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号文）第十二条规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。这意味着企业为预售房地产而缴纳的营业税、土地增值税等税费是可以直接在当期所得税前扣除，无需等到收入确认时再予以结转。与税法相适应，企业对于缴纳的营业税、土地增值税等可以直接计入营业税金及附加，在计算会计利润时予以扣除。笔者在实务中就是采取这种观点，这样的处理的优点在于简洁，减少了会计与税法的差异。按照上例，会计处理为： 2013年预收房款：借：银行存款5000，贷：预收账款5000； 缴纳各种税费：借：营业税金及附加800，贷：应交税费800； 借：应交税费800，贷：银行存款800； 2014年完工确认收入：借：银行存款10000，预收账款5000；贷：主营业务收入15000； 缴纳各种税费：借：营业税金及附加1200，贷：应交税费1200； 借：应交税费1200，贷：银行存款1200。 1.3将缴纳的上述税费在预售当期计入长期待摊费用，在收入确认后再转入营业税金及附加。这种观点认为，这部分税费是企业预售房地产时，按照税法必须在本期缴纳的，不应作为预交税费，但由于收入尚未确认，直接计入营业税金及附加也不适合。将其首先作为一项特殊的资产摊销，既反映了企业在当期履行纳税义务的事实，又体现出履行纳税义务的行为待到未来收入确认时才得以真正实现。 按照上例，会计处理为：