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关于城市住宅价格统计、城市居民购房能力探索 目前社会各界对房地产评论颇多，尤其是各城市住房价格的高低、城市居民的购房能力的大小，成为各方竞相争论的热点。本文试图以一种新的视角来展开研讨此类问题，以供各方探讨。 一、采用套房中位数房价统计替代现行的每平方米均价的房价统计 城市住房价格及城市住房价格统计（由于本文只研究住宅房价与统计，以下所称房屋、价格均为住房和住房价格），是社会各界十分关注的问题，现在各统计部门、各媒体都在播发各种各样的房价和预测，高低悬殊莫由一是。作为一个城市，尤其是经济发达的大都市（如上海），应该有一个科学的能客观反映城市房价的统计口径和方法，以便使社会公众——不论是房地产行业内人士还是房地产行业外人士乃至一般不太懂经济理论的购房者——都能一目了然，能作出自己评判，这就需要对现行的城市房价统计体系及公布状况进行分析研究。 ㈠应该以新房套中位数价格替代新房平方米均价 现行各大城市都在统计和公布新房预售、销售每平方米均价，上海市有时还特别公布前一天、前一周、前一月新房预售、销售均价，最近为了细分市场，上海还分别公布内环以内、内中环之间、中外环之间、外环以外的新房预售、销售均价，并以此制定出上海房价涨跌指数，看似十分细致，仔细推敲值得研究。 以平方米为单位统计是我国传统的计划经济延伸，不论是用地（当然亩也可看作是平方米的变异形态）还是规划（最重要指标“容积率”也是以平方米为单位，而“套密度”几乎不被人提起），不论是建设生产统计（如开工面积、在建面积、竣工面积）还是房屋销售统计，都是以平方米为单位，大家也约定俗成认为是统计口径了。其实以平方米为统计口径虽有其方便的一面，但并不是科学的、合理的房价统计口径，因为房屋不是一种均质物品，不能像黄金（是一种标准均质物品）那样可以一块一块切割出售的，除非一个小区有几十种房型可供选择，否则购房者想多买几平方米或少买几平方米房屋的可能性几乎没有，因此平方米作为统计口径有其用处，但在实际生活中房屋只能是一套一套为单位出售，每平方米价格并不具有独立性，它只能作为计算一套房屋的总价时而发挥作用。 其实每平方米均价也看不出房价的高与低，例如两个都在上海中环线边上的新建小区，每平方米均为7000元，看似一样，然而一个小区是多层每套60平方米的二房一厅一卫（所谓经济型），总价为42万元；一个小区是高层，最高一套为复式180平方米的四房二厅二卫（所谓豪华型），总价为126万元，这两套房每平方米价格一样，总价却相差3倍，对购房者而言，这两套房是不一样的，一是经济型，有购买能力，一是豪华型，缺少购买能力，因此总价才是购房者所关心的。 不以平方米均价来统计新房价格，要以新房套房总价作为统计口径，也就不能再使用平均套房价这个指标，原因很简单，如果再使用平均套房价又回到平均数上去了，不论是算术平均还是加权平均，都把房屋这类特种物价格的特性掩盖掉了。以套为单位统计口径，应引进新房套中位数，所谓新房套中位数，就是把新房套总价从高到低排列，取其最中间的一个数值作为新房套中位数价格。一定时间（如一年、二年）以后，若新房套中位数价格上升了，说明住房价格中心在上移，而新房套中位数价格下降则说明住房价格中心在下移，房价涨跌一目了然。 ㈡应该以全市新旧房中位数价格取代新房平均价 现在上海及各大城市每月、每年公布的房价是以新房房价为代表，而旧房（俗称“二手房”）价格并不在每月、每年的公布之列，只有一些公司在统计公布“二手房指数”、“二手房分区价格及价格指数”，这是一个缺陷。上海二手房市场非常繁荣，在全国是领先的，这几年旧房交易量很大。（见表） 年 份 2003 2004 2005 新住房交易面积(万M2) 2224 3233 2845 旧住房交易面积(万M2) 1807 2222 1608 目前各城市公布的房屋价格并不包括旧房价格，这令人费解，就使用功能而言，购买新房与购买旧房并没有多大差别，相反有些旧房所在区域由于多年发展，周边商业、教育、医疗、交通、就业等比较完善，比新房所在郊区有更多的优点，可能更适宜中低收入家庭居住。随着城市存量房保有量越来越多，旧房交易越来越频繁，在一个区域交易量中，新房交易比重（以套为单位计），可能是一个不断下降的趋势，发达国家旧房交易量（套数）达到新房交易量（套数）的5倍以上，没有理由将旧房交易价格排斥在房屋交易的统计之外，因此住房交易价格中位数应将新房与旧房交易价格全部排列后得出。 由于上海每年成交量巨大，一时也无法取得数据，我们采用徐汇区2005年上半年成交数据作比较分析，徐汇区在上海比较典型，名义上大家都认为是上海市高尚住宅区，其实徐汇区地图像一把扇子，从市中心最繁华的淮海路一直到外环线边上，很