盱眙城市桃源项目2009年6月2010年营销计划.doc

盱眙「城市桃源」项目2009年6月-2010年6月营销计划 一、项目综述 盱眙「城市桃源」项目位于江苏省盱眙县穆山路，背倚都梁山，远眺淮河水。项目背山面水，自然环境得天独厚。 「城市桃源」项目位于盱眙县城主城核心地段，居商贸闹市以南，周边邮局、银行、超市一应俱全，毗邻世纪大道，交通出行极为方便。社区集繁华与宁静于一身，是业主居家的至上之选。 江苏金和置业以“真诚求发展，和谐创效益”的企业理念，精心致力将「城市桃源」社区打造成为盱眙城市居住的典范，用实际行动为盱眙人居环境的改善做出贡献。 二、市场定位 2.1目标客户定位 A、客户区域： 重点区域：项目3公里半径范围，重点为盱眙县城有购买实力的客户群体； 有效区域：盱眙周边乡镇意向在县城购房的目标客群体；包括：古桑、维桥、管镇、鲍集、马坝等周边乡镇； 潜在区域：除以上区域以外的其他客户群体及部分外地投资客群； B、客户特征： 职业特征：生意人、私营业主、企业职工、乡镇人口、拆迁户； 年龄特征：25—45岁，其中以35—45岁客群为主； 消费心理特征： ——要求交通方便，去各大市场有公交车（最好直达）； ——长期居住，对该片区有较强的认同感； ——价格合理，户型适合三口之家居住； ——规划设计有一定的超前性，有一定生活品位； 目标消费群购房关注因素 地段、价格和户型是我们营销的三大核心要素，在此基础上，应充分考虑环境、质量、配套和开发商品牌建设； 2.2产品定位 项目核心价值：生态、地段、户型、性价比——繁华与宁静的和谐统一，现代城市的桃花源「城市桃源」 营造山水生活感受，倚山、面水，无与伦比的都市静谧生活，追求生活品质和向往美好生活人群的归属； 围合式布局、组团式规划，在拥有中心广场、私家大道的同时，更享受每一个组团各有不同的生活意境； 占据老城核心区位，配套更完善，生活更便利； 三维空间景观体系——山景、园景和组团景观； 三维生活空间——广场全开放空间、组团半开放空间、庭院私密空间。 良好的南北向住宅规划，确保房间通风采光。户型小径深设计，保证每一款户型方正实用。以人为本的户型设计理念，在保证实用的同时，实现动静分区、干湿分离； 简洁典雅的外立面，与自然和谐搭配，力图营造一个纯净安谧的建筑空间，自然和光影流动、秩序井然，色彩纯净、让人亲近。 开放的景观广场，将城市和小区融为一体，城市的广场更是每位业主的私家广场，无与伦比的尊荣感受； 人车分流设计，车行系统呈环状端式内敛、步行系统呈线形枝状分散，各成体系、互不干扰； 2.3价格定位 定价方法 均价 付款方式和进度 优惠条款 楼层和方位价差1、56的特点，同时考虑到本项目以80平米以上户型为主，顶层销售具有较大的压力，因此在楼层价差设计中，建议拉大6楼的价差，促进各楼层均匀销售。 ——朝向价差 正南向价格系数为1.05；东西向价格系数为0.95；其它朝向价格系数为0.98； ——景观价差 核心景观区价格系数为1.02；其它区价格系数为1.0； 综合计价公式 价格分期策略 ----内部认购价格----入市价格----价格走势：中开高走，开盘价格适中，价格逐步走高，在不影响品牌定位和项目形象的同时促进热销；----价格升幅周期----价格升幅比例----价格技术调整“金盘,银盘”“金盘,银盘”1、名称 ----项目名----道路名----组团名----建筑名2、标志 3、标准色 4、标准字体 5、工地环境包装视觉 ----建筑物主体 ----工地围墙 ----主路网及参观路线 ----环境绿化 6、营销中心包装设计 ----营销中心室内外展示设计 ----营销中心功能分区----营销中心大门横设计 ----营销中心形象墙设计 ----台面设计 ----展板设计 ----营销中心导视牌 ----销售人员服装设计提示 ----销售用品系列设计 ----示范单位导视牌 ----示范单位样板房说明牌 、公司及物业管理系统包装设计 ----办公功能导视系统设计 ----物业管理导视系统设计印刷品----楼书----宣传海报、折页----DM：目标投递；（百事通、万事通）----认购书----项目说明书：标准文本，可作为售后服务保证，体现企业形象； 2、NP（报纸） ----《盱眙日报》：报纸广告投放主体； ----其它报纸：作阶段性和针对性投放； 3、影视 ----VCD宣传片：内容丰富，包括小区环境、规划、配套、服务等，主要在销售现场使用，配合宣传资料向客户发放； ----形象广告：制作5秒形象标板和15秒形象广告，在市主要电视台投放； 4、户外 ----路牌：沿世纪大道和主城路段设置两副广告牌； ----公交车体：主投车辆1路、3路、6路等； 5、工地包装 --