广东房地产市场年度分析报告(doc12).docVIP

2004年上半年广东房地产市场分析报告 一．???社会经济环境 ? 　　今年上半年，广东经济宏观调控取得成效， 国民经济保持快速发展的良好态势。全省完成GDP总值6959.67亿元，按可比价格计算，比上年同期增长15.1％。完成全社会固定资产投资2308.95亿元，同比增长25.9％，增长理性、健康。其中房地产开发投资557.11亿元，占固定资产投资比例24.1％，同比增长9.9％。 　　上半年城镇居民人均可支配收入7263元，同比增长11.8％。截止期末，城乡居民本外币储蓄存款余额达到16774.92亿元，比年初增加1184.09亿元。 ? 　　二．?? 基础数据分析 ? 　　2．1? 房地产投资 ? 　　2.1.1? 完成开发投资 表1. 按用途完成开发投资数据表（万元） ? ? 完成投资 住宅 办公楼 商业用房 其它 2003年1-6月 5068805 3634558 164822 461171 808254 2004年1-6月 5571114 3653814 283281 692198 941821 同比增长(%) 9.9 0.5 71.9 50.1 16.5 ? ? 　　房地产完成开发投资保持平稳增长，同比增长9.9%，与首季14.0%的增长相比明显回落。从物业结构看，住宅投资量与去年同期大体相当；办公楼和商业用房仍是增长的主要来源，增速分别达到71.9%和50.1%。考虑到商业用房空置量同比增长25.5％，其中滞销和积压增长38.4％（见表7），尤需注意盲目投资的问题。 ? 　　与首季相比，不同投资主体的投资比重有变化。外资和股份制所占比例最大，为59.7%，所占比例上升近25个百分点；国有投资进一步缩小，只占4.5%，份额最小，所占比例下降近5个百分点。国有和集体投资仅占总体的一成出头，反映私营、个体、外资及股份制的快速发展（见表2）。 ? 表2. 按企业性质完成开发投资数据表（万元） ? ? 国有 集体 私营及个体 其它(外资、股份制) 总计 金额 比重% 金额 比重 % 金额 比重% 金额 比重 % 金额 比重% 2004年1-3月 232545 9.2 241848 9.6 1169381 46.3 879709 34.9 2523483 100.0 2004年1-6月 252254 4.5 421754 7.6 1571392 28.2 3325714 59.7 5571114 100.0 增长 (百分点) ? -4.7 ? -2 ? -18.1 ? 24.8 ? ? ? ? 　　2.1.2? 开发资金来源 ? 　　资金来源有18.2%的同比增长。受近期金融政策的影响，增速较首季回落10个百分点，反映宏观调控开始取得成效。其中，国内贷款增速明显放缓，同比增长仅4.2%，较首季回落13个百分点；订金和预付款部分的同比增长速度超过总体，达28.1%，较首季增加近8个百分点。外资和自筹资金分别同比增长13.8%和14.0%。（见表3） ? 表3. 房地产资金来源基础数据表（万元） ? ? ? 资金来源 国内贷款 外资 自筹 其它（订金、预付） 金额 % 金额 % 金额 % 金额 % 2003年1-6月 7410927 1756983 23.7 171804 2.3 2072213 28.0 3409927 46.0 2004年1-6月 8758396 1830290 20.9 195450 2.2 2362944 27.0 4369712 49.9 同比增长(%) 18.2 ? 4.2 ? -2.8 百分点 13.8 ? -0.1 百分点 14.0 ? -1.0 百分点 28.1 ? 3.9 百分点 ? ? 　　2．2 土地开发与购置 ? ? ??????土地开发投资下降了18.4%。值得注意的是，土地购置投资同比下降2.8%，面积却较去年同期增加17.6%。情况虽然较第一季度有所好转，但土地购置增速、土地开发减速问题依然突出，反差强烈。（见表4） ? 表4. 土地开发与购置数据表（万元、万m2） ? ? 土地开发 土地购置 ? 投资 面积 投资 面积 2003年1-6月 295436 973.02 759390 1063.06 2004年1-6月 241093 793.314 738339 1250.178 同比(%) -18.4 -18.5 -2.8 17.6 ? ? ? ? ? ? ? ? ? 　　2．3商品房建设 ? 　　商品房建设方面，建设投资同比增长15.9%，保持与首季相仿的增速；施工面积和新开工面积同比分别增长6.7%和5.2%，而新增固定资产的同比增长最大，达71.6%。竣工面积和竣工价值却持续首季的收缩，同比分别有13.5%和23.8%的下降。 ? 表5. 商品房建设数据表