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惠州市惠阳区市场基础调研;一、惠州市房地产整体市场现状分析； 1、惠州市经济发展状况； 2、惠州市房地产市场发展基本特点； 3、盘点2003年惠州楼市； 二、惠阳区房地产整体市场现状分析； 1、惠阳区经济发展状况； 2、惠阳房地产发展现状； 3、惠阳房地产特征分析； ;一、惠州市房地产整体市场现状分析： 1、惠州市经济发展状况： 惠州市地处经济繁荣的珠江三角洲边缘，毗邻香港和深圳特区， 素有“粤东门户”之称，交通环境十分优越。已构成公路、铁路、 航运、空运、港口五种运输方式并存的运输网。拥有年吞吐量近 千万吨的国家一级口岸惠州港；京九铁路与广梅汕铁路纵贯惠 州，在建的惠澳（惠州港）铁路与京九、广梅汕铁路接轨；多条 高速公路从惠州过境。水陆交通便利，商贾云集。 近年来，惠州抓住了世界经济形势好转和我国加入WTO的有利 时机，通过努力扩大内需，开拓外需，并且积极推进结构的调 整，使到惠州的经济得到快速的发展。 ;一、惠州市房地产整体市场现状分析：;一、惠州市房地产整体市场现状分析：;一、惠州市房地产整体市场现状分析：;一、惠州市房地产整体市场现状分析：;1998-2002年惠州市房地产开发投资趋势图：（图一） 单位：万平方米、亿元、%;1998-2002年惠州市房地产开发投资趋势图：（续图1）;1998-2002年惠州市房地产开发面积趋势图： （图二） 单位：万平方米 ;根据对以上数据的分析，近期惠州市房地产的市场具有如下特征： （1）房地产投资开发增长迅猛，房地产市场持续升温： 在2001年我市房地产市场持续发展的基础上，2002年我市房地 产市场继续显现出强劲增长态势：截止2002年12月31日，全市 共完成房地产开发投资15.88亿元，比上年大幅上升49.81%，其 中商品房投资额13.88亿元，增幅达77.27%；施工面积为210.97 万平方米，同比增长4.8%；新开工面积为92. 38万平方米，比去 年大幅增长85.09%；竣工面积87.27万平方米，增幅也达18.41%。 2002年，惠州新开工的楼盘有新时代花园、金旺花 园、金裕碧水 湾、西湖丽苑等；隆生地产、金宝集团等大型房地产开发商也推出 东湖花园四区三期、金世界花园、汤臣山水世家、丽日广场等楼 盘，其他单体高层和中小楼盘也纷纷向市场推出。（见图三） ;1999-2002年惠州市房地产投资趋势图 （图三） 单位：亿元 ;根据对以上数据的分析，近期惠州市房地产的市场具有如下特征： （2）住宅建设投资成为房地产开发主体，个人购房比例不断提高。 2002年，全市住宅投资额达9.95亿元，比上年增长28.22%，投资 额占房地产总投资的62.42%；住宅施工面积165.03万平方米，占 总施工面积的78.22%；住宅竣工面积67.90万平方米，占总竣工的 77.80%；住宅销售面积67.99万平方米，占总销售面积的93.97%； 住宅销售额为10.55亿元，占总销售额的79.68%。 据统计，2002年惠州市总人口已达283万人，市区内本地户籍人口 约40万人，外来人口据估计也有40多万人。随着外来人口的涌入和 本地居民二次置业、投资置业的增加，惠州市人均居住面积也由20 01年的14.4平方米进一步逼近15平方米，逐步向小康水平的目标迈 入，房产开发商在规划设计和开发过程中更加注重人性化，如东湖 花园、江畔花园、金迪花园、蓝波湾等绿色小区都给人留下深刻的 印象。（见图四） ;一、惠州市房地产整体市场现状分析：;根据对以上数据的分析，近期惠州市房地产的市场具有如下特征： （3）市场产品供大于求： 目前惠州市房地产市场正处在高速发展阶段，有大量的房地产项目 正动工。与市场需求量增长相一致的是市场供给十分旺盛。据 2003年3月的最新统计显示，惠州的在售楼盘已达至74个，预计在 年底将达80个以上，市场供应商品