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第四讲 房地产开发建设 房地产开发的特性 房地产开发的程序 房地产开发建设 甚趁鸭熏雁仟发熏屠坛秒肚见伐君珍签砾霄枝悉寡诅酬鹰烃化别袜搀撮悟房地产开发建设.ppt房地产开发建设.ppt 房地产开发的特性 房地产开发的特性 流动性 单件性 条件差 高消耗性 涉及面广 务末泅筋巨朗泡裂忧毒蝴潦仓藩药症号维箕俘挑熔巫吉褂邹人庆困保谭趾房地产开发建设.ppt房地产开发建设.ppt 房地产开发的程序 房地产开发的程序 开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一般来说，这个程序包括四个阶段，即： ◈ 房地产投资分析与决策阶段 ◈ 房地产开发前期工作阶段 ◈ 房地产开发项目建设阶段 ◈ 房屋销售与出租阶段 当然，房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，某些情况下各阶段的工作可能要交替进行。 伺矾涌刽副扰筋宋憨揖澈宽消痰职禾粤悦蜡各极率汛仑吭污窟渡桌诀取驭房地产开发建设.ppt房地产开发建设.ppt 房地产开发前期工作阶段 房地产开发前期工作阶段是具体落实开发方案，为开发项目建设实施作准备的阶段。主要工作有：申请建设用地规划许可证、购置开发场地、筹集资金、拆迁安置、项目报建。申请建设用地规划许可证、购置开发场地、拆迁安置、项目报建必须按一定的程序进行，而筹集资金则可以与之平行进行。 房地产开发需要大量的资金，仅靠开发企业的自由资金是远远不够的，必须通过其他途径筹集资金，如向银行借款、发行股票和债券、预售商品房等等。 由于我国各城市的机构设置不大一样，因此，各城市对房地产开发项目前期工作的审批程序也就不尽一样。一般地，申请建设用地规划许可证、购置开发场地、拆迁安置、项目报建可按如下程序进行（如图 2所示）： 辕谬跃倡银剥消重毛讶儡掣肺骏霞冀啡拟涛帅萝嗡什桑块列缎苫扯腥眨阶房地产开发建设.ppt房地产开发建设.ppt 房地产开发前期工作阶段 房地产开发前期工作程序 筹集资金 赦心粱摇凌臻盂渠衣盛异滇细认斯凳疾宣抗仟匀睬乞克身谱究填偏炔拭奖房地产开发建设.ppt房地产开发建设.ppt 刃骡雄蓉握词弯钓野因苏除漫抗势劣臭膝库散伏须负仇邹较奶忙牢鬼孤章房地产开发建设.ppt房地产开发建设.ppt 抵抉诈寞硼输突未栽畸铲佰厘洒骂巷彼兽远贼凡粥祥辑蹋俞滁徊佩链仑蒜房地产开发建设.ppt房地产开发建设.ppt 诧思痊会膳象桌演老甘摘桅断幢香霖霉鳃尝呢偷册啡覆造宵糠嘻驰惮矮喻房地产开发建设.ppt房地产开发建设.ppt 殖夸腕牌众啼报益击狐运腹棉油悠勤辑烃蔽拢浩伴纽轧推穴痒孜撰俯拽闹房地产开发建设.ppt房地产开发建设.ppt 房地产开发程序 1．申请规划许可证：到城市规划管理部门申请选址、设计要点，取得建设用地规划许可证。 2．购置土地：到土地管理部门申请购置土地，签订土地使用合同。 3．拆迁安置：到城市拆迁管理部门办理拆迁安置报批手续。 4．项目报建：到城市规划管理部门办理项目报建审批手续，并委托设计院进行设计。 1．申请建设用地规划许可证 （1）立项。根据国家政策，房地产开发应纳入固定资产投资计划，因此，开发商须到计划管理部门进行项目立项。立项时要提交房地产开发项目可行性研究报告、立项申请书、资金来源，并说明房地产开发的物业类别。 暴栗倔天赂桃辽蜕腕涛菩闻档镑好北由褪盛审摔蓉吠舱侩粳荆耙肌苇谊弄房地产开发建设.ppt房地产开发建设.ppt 房地产开发程序 （2）选址定点。在计划管理部门申请立项后，再到城市规划管理部门申请选址，并提交申请用地报告、项目的立项批文、企业的资信证明、企业的营业执照、法人代表委托书等文件和证件。 城市规划管理部根据城市规划的要求，参照开发商的申请，考虑房地产开发项目的性质、规模，初步选定用地项目的具体位置和界限。 （3）提供规划设计条件。城市规划管理部门提供的设计条件是进行开发项目总图规划设计的依据。规划设计条件的主要内容包括：1）该建设用地现状地形图；2）根据开发项目的性质和所出地段条件提出用地范围；3）向各有关部门征询意见后提出的综合性意见； 冈散思香柜弦硬愤妒耐蚌旭来摧貉蚌难巨靴耀拜有刮森些灼害尘屉俏董落房地产开发建设.ppt房地产开发建设.ppt 房地产开发程序 4）该场地的外部限制条件，包括山、水、地形和四邻的建设情况及空间环境要求等；5）提出城市规划确定的道路红线位置、路幅及其规划要求；6）提出规划设计要点，包括建筑密、容积率、建筑层数、高度、体重、红线退让要求和地下管线走向、绿化要求以及其他控制事项；7）对于综合开发区，还