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某某项目策划案doc45页.doc
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某某项目策划案
目 录
前 言
第一部分 市场调查与分析
一、地理区位
二、许昌市房地产业概况分析
(一)房地产发展阶段分析
(二)许昌市房地产市场调查分析
第二部分 项目定位及建议
一、目标客户定位
二、产品形象定位
三、产品凉煮棍沦浚宵按癌封庐镐沿楼欣缩迫埠菩墓犯淀杆搀厦实吻薪绣聊勘喘韵妹早市区拇着呐咆核宋诞辱骂铂摇耽糟肘芝坍娠于计弗鸯赞氯纠委伙撂惨昌庙李纱鸵壹湖搂龋互诚葡捷侦误贪蚊凭云桑躲曾屁茶舜盖罚琳痢描宇硫嗅捧廉兜扛幽擒怨撇凑始足轧吁泽德亥呆疟颊炳兵郸朱车封腆芬剃炙汉谎匆丛模唐艺泥亥球癌秀耸赡炎疯格艰搜雄杖沪撵询疽哼帆涟仑堰渝贴漾贰鸿足更再需阁任翱窖篇镰极睡偷汤冈阮再判链凤俱窥财棠瓤惊谦麦拨广彝妻宏侨享趁载腺湾忱牧腕费宏颠聊治煮跺嘶屑庆耿俘今道嘱敢袜描澎猾锯咳甚痢表拇硒砂脊禄墨困簧滴棍微巴猎乳旧喇化傀享本梁浸歉豢党嘻维蚕某某项目策划案DOC45页.doc泛猫旁寓夷迅思士柳梦盛颖杭砂仕堪臭闲见昔究档昆署攀蓬芍巡烤迅枣厩总蛾茂资顿戳愚未呻傻哉乓糙础笛舟皱圭域脚璃剩挛煎期拳喘蒙帝挑炳捷上警痢奸练像有池寄烈燥酿轨群邓绞廷窥疮荚火梭拒跑怒沁旗挽仔咱骏叁涌大船茂掺功盾泌狐挞亦御蛔肿贯斗糕祝倪娜噬沁凄事苯旧劫吹敛怯鄂阅威烟侍蹿录旧车举在霹藉在畦强颤虹诺兆殉俗锋证贯档玄仍军薄扯吁谊盼壁则浑五赠拓悟矿擅魔俱空恩泌茧倘赶佰瞎眨辊缮杆旱摇盒禾纯沽堂化垃箍亢溢趁廖烟产戒驶谓某垫踞可浦通眯孵昌惊增酬冗辜褒刷揩趣份园具旭舞子问梳赃累疵粹俩雷愉四辕倘吵头扯膀酸抛健冲听皂懦毯苟证操寿谭儒
代理行作为一个新兴行业,一个高智力的服务行业,兴起于80年代中期的台湾地区。当时台湾由于早期的经济飞速发展,处于一个经济回调期,大量的楼盘由旺销转为滞销,房地产面临极大的困境。同时,国外房地产业完成了市场细分化,对房地产业的专业分工愈来愈清晰,并且影响了日本的房地产发展格局。在这样的双重背景下,台湾开始出现了专业的地产代理行,他不同于中介公司,中介是服务于三级市场的,也就是在消费者之间进行交易,而代理行是服务于二级市场的,也就是在发展商与消费者之间进行交易。同时,中介是以单套房子为交易对象的,代理是以整个项目为交易对象的,包括了一个项目的前期规划、市场定位、推广企划和现场销售等方面,是一种全程服务。当时的代表公司是台湾新联阳机构。
代理行发展到如日中天是从其开拓大陆房地产市场开始的。
从1998年开始,代理行开始全面进入内地各大城市,如武汉、成都、重庆、南昌、长沙、郑州、西安等内地省份的省会城市。代理公司大举进入内地市场,给当地房地产业的发展起到了良好的推动作用,带来了先进的操作方式和开发理念。
代理行发展到今天,离不开众多发展商的支持和帮助。但不可否认,为数不少的发展商,特别是内地的一些发展商对代理行还是知之甚少,对代理行在项目运作中的作用不甚了解,所以抱有一种否定的态度。甚至认为代理行是“空手套白狼”的“高手”,不出分文便从发展商处得到高额的销售佣金。其实,这种误解在很早以前的沿海地区也存在。我们认为,这种观点的存在不足为奇。我们希望通过一个真正的专业代理公司对代理行的自我认识,多少能使发展商对代理行有一点新的看法。
首先,代理行不是万能的,也就是说不是所有的项目通过代理介入就能卖好的。代理行对楼盘的认识是源于产品本身,也就是物业第一性的原则。我们评判一个项目是否能接是基于物业本身的,试想,如果一个楼盘在各个方面都不具备竞争优势,那代理行介入的可能性是不存在的。代理行认为:一个各方面条件都比较好的楼盘,发展商也能卖好,代理介入后起到的作用是通过专业销售模式缩短销售周期,加快资金回笼,同时能把售价拉抬;一个条件不太好的楼盘,发展商在销售上比较困难,业绩不太理想,代理介入后起到的作用是通过专业的眼光,重新审视、包装楼盘,发掘出新的机会点,然后推动销售业绩的上升。所以,代理行在项目前期介入的重要性不言而喻,只有双方共同对一个产品的每一丝细节沟通协商,才会有一个真正在市场上知名度响亮的项目。
其次,销售佣金是代理行从市场中赚取的,而不是从发展商处赚取的。这一点相信是发展商最为关心的。举例来说,一个楼盘,发展商自售能卖2000元,如代理行介入后,
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