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物业管理风险防范 主讲人：XX E-mail: xxxxxxx@ 目录 第一节 物业管理风险类别 第二节 物业管理风险来源 第三节 物业管理风险防范的对策 第四节 物业管理风险防范制度、表格与文本 第一节 物业管理风险类别 近年来，物业管理纠纷屡见不鲜，大至人身伤亡、汽车被盗，小到水管堵塞、私搭乱建等，都可能成为业主向物业服务企业索赔或拒付物业管理费的理由。物业服务企业无论自愿或不自愿担责，都将成为矛盾的焦点，成了名副其实的“垃圾桶”。然而，这恰恰是物业服务企业风险防范意识 的薄弱才导致了担责范围无限。 物业管理涉及房屋、设备设施、环境卫生、治安保卫、绿化五大管理。另外，公共、专项、和特约三大服务，不但涉及供水、供电、燃气、规划、消防、环卫绿化等相关部门，而且及与工商、税务、物价、城建、公安等政府相关部门的关系，这就给物管工作带来了一定的复杂性。如今，小区业主和有关部门，凡事就找物业服务企业，解决不了就是管理不好，业主就以不交物业管理费相威胁，出了事故就要物业服务企业赔偿，这是物业管理整个行业所面临的风险。物业管理风险按不同的方式可以分为以下几类： 第一节 物业管理风险类别 按形成不同风险的内在因素 项目客观风险 经营管理风险 人为责任风险 按形成风险的内在原因 主观风险 客观风险 按造成风险损失的内类型 人身风险损失 责任风险损失 财产风险损失 物业管理风险类别 第二节 物业管理风险来源 物业服务企业的风险来源 过度依附房地产开发商 各行政主管部门和各专业服务部门服务不到位 业主、住户业委会对物业服务消费的观念不成熟和不规范运作 企业领导追求短期利益 物业服务人员素质偏低 内部管理不科学、不规范 风 险 来 源 外部风险 内部风险 第三节 物业管理风险防范的对策 一、物业服务企业要学法、懂法和守法 1、学习法规 2、依法签订合同 3、向业主们宣传物业管理法规 二、加强企业内部管理 三、妥善处理物业管理活动相关主体间的关系 1、妥善处理与业主（用户）的关系 2、妥善处理与开发商的关系 3、妥善处理与市政公用事业单位及专业公司的关系 4、妥善处理与政府相关行政主管部门、街道办和居委会的关系 四、重视宣传，树立良好形象 第三节 物业管理风险防范的对策 五、适当引入市场化的风险分担机制 1、可以投那些保险产品 第三节 物业管理风险防范的对策 2、投保须准备的资料 物业服务企业在投保时须提供以下资料： （1）公众责任险和物业责任险 ——公司全称和经营地址 ——楼盘地址清单 （2）公共部位财产险 ——公司全称和经营地址、楼盘地址清单 ——公共部分设施设备财产清单和估价价值（可电子版） （3）雇主责任险和团体意外险 ——公司全称和经营地址、楼盘地址清单 ——员工姓名、性别、身份证号码、月工资金额（盖公章） 第三节 物业管理风险防范的对策 3、如何避免投保容易理赔难 4、理赔应提供那些单证 物业服务企业向保险公司书面索赔时，应提供以下单证： （1）保险单正本 （2）出险通知书 （3）财产损失清单 （4）有关部门出具的事故证明或技术鉴定书，包括：发生火灾的消防部门证明；发生盗窃的公安部门证明；发生锅炉、压力容器爆炸的劳动部证明，发生雷击、暴雨、台风、龙卷风、雪灾、冰雹、泥石流等自然灾害的气象部证明。 （5）修理及施救费用发票 （6）必要的账薄、单据以及其它保险公司认为有必要的单证、文件（包括：资产负债、固定资产、存货明细、相关资产购入原始凭证等） （7）赔款协议 第三节 物业管理风险防范的对策 5、注意事项 物业服务企业向保险公司书面索赔时的注意事项如下： (1)因发生火灾而索赔的，应当提供公安消防部门出具的证明 (2)因发生暴风、暴雨、雷击、雪灾、雹灾的，应当由气象部出具证明 (3)因发生爆炸的，应由劳动部门出具证明 (4)因发生盗窃的，应当由公安机关出具证明 第三节 物业管理风险防范的对策 六、提升防范意识，建立危机管理机制 风险管理是一门新型的管理学科，它是以观察实验、经验累积为基础，科学分析为手段。因此，物业服务企业要重视研究风险发生规律，加强控制和防范风险的能力。 1、提高工作人员的防范风险的意识 2、努力提高风险识别的能力 3、建立风险快速处理机制 4、注意保留工作记录 第四节 物业管理风险防范制度、表格与文本 一、经营管理风险控制程序 目的 为了提高公司的经营管理水平，对公司经营、服务全过程中的各类风险进行识别、控制，以减少或避免因管理不善而发生的各种损失 适用范围 适用于公司各部门、分公司 职责 1.质量管理部为风险防控的归口管理部门。 2.