重庆御蓝湾可研后评估-0828.ppt

重庆御蓝湾项目后评估 2014年8月 1、规划条件 2、产品定位 3、示范区4、技术成本 5、经验总结 ?1、规划条件 规划条件 可研方案 落地方案 1、可研条件重大失误，不知道B地块限高12F。 2、可研方案过于激进，突破容积率限高，做出31F大高层。 3、限高12F的情况下无法做足容积率，规划局同意将建筑密度从30%提升到40%。如果当时规划不同意则只能退地！ 影响：1、限高的变化使得规划全盘调整，为做足容积率增加了大户型比例！（“产品定位篇”详述） 2、A地块必须通过增加建筑密度到45%以消化容积率，但牺牲了产品品质！ 经验教训：按《可研检查表》复核规划条件，有不明确的地方应提前与政府部门沟通，可研方案不能突破规划条件。 1、可研阶段规划条件错误 2、设计过程中逐步损失规划效率，影响产品面积 A地块限高18m，我司按建筑入口到檐口计算高度，而规划局理解沿街建筑高度=住宅高度+商业高度，因此沿街住宅超过限高。本来山地建筑规范对建筑高度有多种定义，并无细则规定，但当时没有说服规划部门。 影响：修改规划导致叠加别墅被削减21户，减少的面积将要平摊到每一户，增大了户均面积，导致设计与产品定位出现偏差。 经验教训：山地建筑规范方面不明确的细则应提前与规划部门沟通。 落地方案 沟通方案 沿街住宅超18m限高 规划条件 ①山地建筑高度的认定原则 自然博物馆不满我司获取地块，对规划方案提出要求：新建建筑不得高过山脊线，即从博物馆方向看不能看到建筑。 影响：靠山的两个单元降低两层，减少8户上叠，减少的面积将要平摊到每一户，增大了户均面积，导致设计与产品定位出现偏差。 经验教训：及时排除用地周边的政府单位或团体的不利制约。 规划条件 叠加别墅降低两层 从博物馆方向的视线分析图 2、设计过程中逐步损失规划效率，影响产品面积 ②自然博物馆的制约 4、可研对地形条件的判断缺乏经验 1、可研阶段现场踏勘对用地内的排水沟没有重视。 2、水利部门要求做明渠，不能入地。整盘方案都将被推翻！ 3、找水利局介绍的设计院做管涵方案，最终通过水利局批准。 影响：1、报批进度：从2012.11.23获取土地到2013.2.25管涵方案获得许可，耗时3个月，延误规划报批。 2、规划设计：管涵上方不得修建构筑物，整个规划形态受此条件制约，B区地下车库范围因此缩小，增加二层车库。 3、施工问题：管涵挖深大，施工进度慢；A区转弯处定位出现错误，设计被迫移动楼栋位置。 经验教训：可研现场踏勘必须对特殊地形重视，并请专业资源提前介入设计工作。 排水保护线 管涵 规划条件 楼栋整体移动 管涵转弯处定位错误 ?2、产品定位 1、产品定位与落地方案的对比 可研时定位 拿地后定位 落地方案 31F大高层（三梯八户）： 59一房 15% 75－90两房 60% 100三房 25% 4/6叠： 140-150 26.0% 点式11F小高层： 60两房 10% 85两~三房 80% 92三房 10% 4/8叠： 130~155 31% 11F小高层（一梯七户）： 68－82两房 70% 8F洋房： 108－118三房 30% 4/6叠加： 134－140 34% 产品定位 产品定位与落地方案差别很大： 1、公寓面积：可研定位两房以下公寓占75%。拿地以后进一步提升到90%。最终落地是70%。 2、公寓功能：可研定位有59的一房和100的三房。拿地以后进一步提升功能要求，60要做到两房，92要做到三房。最终落地没有实现。 3、叠加功能：叠加面积与定位一致，但从大面宽变成小面宽，功能方面与定位偏差大。 后面分析出现差异的原因 产品定位 1、可研限高的错误信息使地块本身存在的容积率做不足的情况没有暴露出来。虽然通过增加覆盖率使得容积率做足了，但受限高限制，户数减少，户均面积增大，造成公寓面积放大。 2、限高18m减少了叠加户数，为做足容积率，增大了叠加面积。后期改小面积，做出更多叠加户数，但被迫牺牲了舒适性。 经验教训：可研条件的限高错误产生连锁反应，使最终结果偏离产品定位。 可研方案 大面宽叠加方案 规划原因调整户数 小面宽叠加方案（最终） 2012.11 2012.12