商铺转让费行规之秘.docVIP

商铺转让费行规之秘 ?类别：商铺投资　发表于：2008-8-12　共被阅读过 192 次 ????明亮的店堂，熙熙攘攘的顾客，每次路过这样的店铺，小丁总要多看两眼，“我要是有这么个门面，不见得就比他们差。” ????现实中的小丁却只是经营着高楼门一个十几平方米的小店。“我拿不出更多的转让费。”小丁如此解释自己做了多年生意还守在老地方的原因。 ????小丁提到的“转让费”早就存在于南京商铺的租赁市场，这些年，新街口、湖南路等热门地段的转让费已经高达十几万甚至几十万了。 从无到有的转让费 ????“以前人家收转让费还含蓄点，告诉你这铺子当时装修花了多少多少钱，桌椅板凳多少多少钱……总之是一样一样掰开来跟你算清楚。现在可不一样了，大部分人会直接告诉你个价格，没那么多理由的。”小丁对记者谈起自己最近的寻铺经历充满着无奈。小丁一度想找个大些的门面扩大经营，高昂的转让费却让他打消了这个念头。 ????“几乎现在南京所有门面房在出租时都会加上转让费这一条，转让费也一年比一年高，但上涨却没有什么规律和模式可言。”顺驰不动产的温晓卿对记者说道，“唯一可以肯定的是，某个地方的商业氛围一旦火起来，转让费必定水涨船高。” ????与湖南路相交的马台街就是个很好的例子，2000年前马台街还是一条较为破旧的老街。那时候门面房的销售单价只有5000多元/平方米，也不存在什么转让费，只要和房主谈好租金，就可以进去做生意了。 ????2000年年初，鼓楼区投入880万元全面改造湖南路。全线铺贴花岗岩，杆线下地，新建了彩色景观旱喷泉、花盆、景观路灯、休闲椅、公用电话亭等公用设施。沿街居民楼全部进行欧式化出新。并竖起“九九”狮子牌坊一座，成为狮子桥的标志性建筑。改造后的湖南路呈现一派繁荣景象，聚集餐饮、茶楼、面点等近40家商家，2000年6月份试营业至2000年年底，全街总营业额达4800万元。 ????在湖南路效应的带动下，马台街迅速崛起。据悉，如今这里一带商铺租金相当贵，靠前些，20平方米左右的房租得二十几万一年，稍大些的就是30万出头。靠后的也要近10万元一年。一些沿街的10平方米左右的商铺一次转让费近15万元。 ????“这不就是个从无到有的过程吗。”温晓卿说道：“现在南京门面房的转让费都是出手者根据地段的商业氛围，自己的接手成本开出来的，所以并没什么规律可循。” ????小丁的门面房是两年前花了1.7万元从一个小吃店老板手里接下来的。记者让他给个出手价，“转让费低于4万肯定免谈。我装修花了不少钱呢，再说高楼门离鼓楼这么近，地方也不差。” “倒爷儿”牟利转让费 ????温晓卿告诉记者，最初一些手握黄金商铺的经营者，因为经营不善，想到靠出售承租权弥补一部分亏空。而现在一些炒房者看到门面承租权易手有利可图，已经有人专门选择一些地段较好、出手较快的商铺承租，简单装修或经营三五个月或直接寻找下家，以更高的转让费出手，从中赚取差价。 ????他们不仅从大房东手里租房，甚至从二房东、三房东处租房再转租，以致如今的店老板有不少都没有见过真正的“大房东”，有人租到手的房子已经拐了好几道弯。几经倒手，于是，转让费开始大幅度上涨，从过去的数百元到千元不等变成从上万元到几十万元不等。 ????据介绍，炒转让费的模式主要有二种，第一种是选择原始商铺，直接从真正房东手里租赁下来，几个人联合把这一地段的商铺炒热。在商铺租期上与房东签订长期的合同，在开始阶段，一般房东也愿意签订长期合同。而承租者与下面的承租者则签订短期合同，到期后解除转租协议再把铺面转租给他人，从中多次收取转让费。此外，还有一种情况是有人会专门收集欲转让商铺的信息，经过多次杀价后租下商铺，经营一段时间再转租出去。有的甚至根本就不经营，从商铺经营者那里接过商铺后，换一个转让电话再次转让，从中获取更高转让费。 ????那么，为什么如此高的转让费在南京还有它的市场空间呢？温晓卿说：“主要是因为门面房的供不应求，现在南京市场基本是只要有门面房就有人想租，导致一些‘瞅准商机’的人专门找出租的门面，自己做二房东把门面再转让出去，有的一个转手就净落几万块。经常有些承租者在生意做不下去，合同又快到期的情况下选择续租，目的就是赚取随后的转手费。而且由于门面转让费完全是‘你情我愿’的市场行为，因此一些相关政府部门并不好插手或控制。 接铺存风险 ????“虽然这些年都是这么操作的，但转租过程中的转让费一般都是一种口头协议，不受法律的保护，因此承租者在租赁商铺时应该小心谨慎。”温晓卿说道。 ????一位承租者向上一个经营者付了一笔转让费后承租了北京东路一间铺面，经营了半年租赁到期，真正房东要收回商铺。由于当初他并没有和真正房东签订租赁协议，所以半年时