2014年11月18日长沙时代倾城二期2015年度营销策略.ppt

外地客户拓展—省内其他地区客户是除岳麓区占比最高的客户群体，虽然不排除中间有大量新长沙人，但这批人在 外地还是很有一批圈层的。盲目的前往其他区域进行拓展效果必然较差，可以持续联系本项目的外地业主，通过其渠道进行外地 客户拓展必然事半功倍 渠道说明：分析2013年数据客户为省内其他地区客户占比较大，针对此类客户的购房需求进行拓展：如教育和地铁轻轨 拓客方式：联系本项目的外地业主，和其单位进行联谊巡展，做到有的放矢； 时代倾城启示录回顾 推广启示：全城推广，立足标杆，启示大城生活； 客户启示：在推广上拓宽客户区域，并利用老客户拓展其圈层资源； 活动启示：事件营销为主，制作项目影响力；开展圈层活动，持续挖掘老客户资源； 包装启示：打造区域标杆昭示；彰显大盘气象； 第二章：二期营销执行策略 推货策略 价格策略 各阶段执行策略 （知行合一） 推货策略 二期推货铺排 二期推货说明 二期推货建议 二期产品规划 二期工程节点 二期地块离内湖、会所较远，向东可以望江（江边至银杉路地块限高50米），但距离地铁四号线地铁口、集中商业、汉王陵公园较近。首开栋数为9、10#，户型为83㎡、119㎡。 二期项目基本数据： 占地面积：92979㎡ 建筑面积：390412㎡ 容积率：4.30 总户数：3968户 面积区间：85㎡、120㎡ 栋数：9、10# 二期 一期 内湖 二期首批推售产品看，二期离湖较远，临近马路 二期产品规划情况： Part 4 时间：2015.1月底或2月初 范围：9-10# 第一波销售 第二波销售 时间：2015.3- 范围：11-15#、1# 时间：2015.8 范围：2-3#、6-8# 后期销售 工程节点情况： 2015年，项目面临的推货问题是无法集中开盘，周边项目价格极低，二手行销多如蝗虫，只要蓄客，必然有流失。 但二期起势仍需开盘，因此开盘采取短期高爆蓄客，线上拔高形象，线下多渠道全开的方式，迅速打响第一枪。 其余采取快速推货，小步快跑的方式去货。根据2013年的结果来看，这种推货策略稳妥有效。 二期推货建议： 开盘推出9、10# 推出产品素质较高的1#搭配13# 2015-1 2014-12 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 2015-2 2015-3 2015-5 2015-4 2015-6 2015-8 2015-7 2015-11 2015-10 2015-9 2015-12 一期清盘及二期开盘准备工作 认筹期 银十促销5#、15#及前期剩余尾货 推售3#及尾货打包回馈 加推8#及促销尾货 推4# 加推7# 推出2#独栋 样板示范区开放及二期蓄客 推出11#及去化9、10#尾货 推出12#去化11#尾货 金9推6#及14# 二期推货铺排： 二期推售铺排说明 推售栋号 推售套数 推售时间 推售说明 9，10 264 2月 由于金星北片区竞品楼盘分流客户情况 严重，因此将二期蓄客时间控制在1个半月以内， 11 132 3月 春节后推出，利用位置欠佳价格优势，同时有106货源对比，进行新货加推 12 132 4月 平销 1、13 264 5月 利用劳动节强势首推独栋楼王，搭配价格低的13#进行推广出货 7 132 6月 推出7#中心景观楼王，为中央最核心与前期产品有一定区隔 2 132 7月 2#价格有一定提升，单为双景观独栋，有区隔性 8 132 8月 传统销售淡季，中央8#价格较2#便宜，有利刺激销售 6、14 264 9月 传统旺季，中央独栋推出分别搭配便宜但户型产品有优势的临路单位，挤压出货，5#为二期前两标段最佳单位，在10月最旺季推出 5、15 264 10月 4 132 11月 视野面最为宽广，与5#各有千秋，恰好进行对比出货， 3 132 12月 3栋东西边皆受其他楼栋影响，景观视野面相对较窄，利用年终价格让步促销，而且北面景观资源佳可很好逼定客户，达到快销目标 规划*期 已建一期 推售原则： 尽量按照施工进度铺排 楼栋位置所享受的资源条件不同进行价格挤压 不同产品面积交叉推出进行货源挤压 每次推货都与在售货源有价格和户型以及资源上差异，以便推广和约客口径说辞 价格策略 价格策略建议 竞品价格对比 二期价格测算 竞品情况分析 总结：分析13-14年市场数据，各项目受市场行情影响，价格成负比例增长，纵观12-14年本案价格幅度，建议本案15年价格涨势为300元/㎡。 项目名称 产品面积 2013年价格 2014年价格 年涨幅 富基世纪公园 90-137㎡ 4400 4300 -0.97 勤诚达新界 85-131㎡ 4600 370